Анатомия загородного дома - Сергей Новиков

□ 15. Подготовить «досье дома» в красивой папке

Приложение 3. Календарь продавца: трёхгоризонтный план

Распечатайте и повесьте на стену. Отмечайте выполненные шаги.

Горизонт

Что сделать

Срок

✓

За 2 года

Провести энергоаудит и тепловизионную съёмку

Устранить мостики холода, щели

Начать собирать «досье дома»

Провести правовую ревизию, начать легализацию перепланировок

Проконсультироваться с налоговым специалистом

За год

Провести деперсонализацию (убрать личные вещи)

Плановое обслуживание котла, септика, вентиляции, электрики

Обновить фасад, забор, входную группу

Обновить ландшафт (газон, многолетники)

Договориться с соседями о едином стиле ограждений

За сезон

Профессиональная фото- и видеосъёмка

Анализ рынка и реалистичная цена

Сформулировать «легенду» продажи

Генеральная уборка и поддержание чистоты

Подготовить «досье дома» в красивой папке

Заметки: _______________________________________________________________

Приложение 4. Шаблоны и образцы документов

[СТОП] Данные шаблоны — каркасы. Они не заменяют консультацию юриста и не являются юридически значимыми документами. Перед подписанием обязательно покажите их профильному специалисту.

1. Структура договора купли-продажи

Стороны. Полные ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя. Если действует представитель — реквизиты нотариальной доверенности.

Предмет договора. Точный адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, категория земли и ВРИ участка. Указание имеющихся ограничений (зоны с особыми условиями использования, сервитуты).

Цена и порядок расчётов. Полная стоимость цифрами и прописью. График платежей (если есть рассрочка). Условия задатка или аванса. При использовании эскроу или аккредитива — реквизиты счёта и условия раскрытия.

Гарантии продавца. Подтверждение, что дом не под арестом, не обременён, не является предметом судебного спора. Продавец дееспособен, действует добровольно. Если в браке — получено нотариальное согласие супруга.

Порядок передачи. Дата подписания акта приёма-передачи. Обязательство продавца освободить дом от вещей и снять всех зарегистрированных лиц с учёта.

Перечень передаваемого имущества. Если в доме остаётся мебель или техника — список с указанием состояния.

Ответственность сторон. Условия расторжения, штрафные санкции, порядок возврата денег.

Подписи и дата.

2. Структура соглашения об авансе / задатке

Стороны. Те же, что в основном договоре.

Тип платежа. Чётко указать: «аванс» или «задаток».

Сумма. Цифрами и прописью.

Срок заключения основного договора. Конкретная дата.

Условия возврата. Обязательно прописать: «При отказе банка в ипотеке сумма возвращается полностью».

Подписи и дата.

[ОСТОРОЖНО] Если нет письменного соглашения, переданная сумма по умолчанию считается авансом, даже если вы устно называли её задатком.

3. Акт приёма-передачи дома

Дата и место составления.

Стороны.

Характеристики объекта. Адрес, кадастровый номер, площадь.

Состояние дома. Описание: «На момент передачи видимые дефекты отсутствуют, инженерные системы работают исправно, претензий к качеству нет». Если есть недостатки — перечислить их и согласовать сроки и порядок устранения.

Показания счётчиков. Электричество, вода, газ (если есть).

Перечень переданных ключей, документов, пультов.

Подписи сторон.

4. Техническое задание на энергоаудит

Цель: инструментальное обследование дома для оценки теплопотерь и выдачи рекомендаций.

Объём работ:

Визуальный осмотр ограждающих конструкций (стены, кровля, окна, двери, перекрытия).

Тепловизионная съёмка снаружи и внутри (при перепаде температур не менее 15°C).

Измерение влажности конструкций в подозрительных местах.

Проверка работы вентиляции (замеры скорости воздуха).

Расчёт теплопотерь в целом и по помещениям.

Сравнение расчётного потребления тепла с фактическим (по квитанциям).

Разработка перечня мероприятий по повышению энергоэффективности с указанием сметной стоимости и срока окупаемости.

Формирование «Энергетического паспорта дома» (в свободной форме, но с цифрами).

5. Досье дома: структура

Соберите в одну папку (бумажную и цифровую копию):

□Проектные планы (архитектура, конструктив, инженерия)

□Паспорта на оборудование (котёл, септик, вентиляция, окна)

□Чеки на материалы и работы

□Договоры на сервисное обслуживание с отметками о выполнении

Акты скрытых работ (фундамент, стены, кровля) с фотофиксацией

□Счета за отопление и электричество за последние 2–3 года

□Акт тепловизионной съёмки (если проводилась)

□Сертификаты «зелёного» стандарта (если есть)

□Контакты архитектора, подрядчика, инженера

Приложение 5. Скрипты для риелторов и продавцов

А. Презентация дома в зависимости от формата

Атмосферный дом (эмоция)

«Этот дом — про тишину и уединение. Утро здесь начинается с кофе на террасе, а заканчивается закатом, который видно только отсюда. Да, дорога грунтовая, но это цена за то, что соседей не видно и не слышно. Здесь не нужно думать о метрах — здесь нужно чувствовать».

Функциональный дом (цифры)

«Я подготовил досье дома: счета за отопление за три года, паспорта на оборудование, акты обслуживания. Средний платёж зимой — 8 000 рублей. В посёлке УК, школа в десяти минутах пешком, магазин у въезда. Этот дом — машина для жизни, в которой всё уже отлажено».

Резиденция (статус)

«Архитектор этого дома — [Имя], известный по проекту [Пример]. Отделка натуральным камнем, инженерия спрятана, климат-контроль по зонам. Мы не выставляем дом в открытую продажу — показываем только по рекомендации. Покупатель здесь — не тот, кто ищет, а тот, кто выбирает».

Б. Типовые возражения и ответы

«Мы ещё посмотрим другие варианты»

→ «Конечно, посмотрите. Вот чек-лист проверки готового дома из книги "Анатомия загородной недвижимости". Возьмите с собой. Если найдёте что-то сравнимое по прозрачности — возвращайтесь, сравним».

«Дорого»

→ «Давайте разложим цену на составляющие. Вот досье дома: счета, паспорта, акты. Вы платите не за стены, а за предсказуемость. Дом без такого досье обойдётся вам в +20% на ремонт в первый же год. Мы это уже посчитали».

«Мы не торопимся»

→ «Понимаю. Но рынок сейчас активен, и объекты с полным досье уходят быстро. Если дом вам действительно нравится, давайте зафиксируем цену предварительным договором, пока я не выставил его на все площадки».

В. Скрипт для продавца-наследника

«Этот дом построили мои родители [в таком-то году]. Я не жил в нём последние годы, поэтому на все технические вопросы отвечу с помощью досье дома — вот папка. Честно скажу: дом требует [указать реальные недостатки]. Цена это учитывает».

Г. Стоп-фразы, которые нельзя говорить покупателю

✗ «Нам срочно нужно продать» → сигнал для торга.

✗ «Мы вложили 10 миллионов, а продаём за 7» → покупателю всё равно.

✗ «Соседи, конечно, шумные, но вы привыкнете» → сделка сорвётся.

✗ «Да тут всё понятно, сами разберётесь» → отпугивает неопытных.

Приложение 6. Памятка наследникам: что делать с домом

Если вы получили загородный дом в наследство, эта памятка — ваш план действий.

Шаг 1.