Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

из-за нарушения трудовой дисциплины или совершения преступления, а по иным причинам (например, по сокращению штатов); б) имея право на жилое помещение, вместе с уволенным работником проживают инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, члены семьи лиц, находящихся в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы[191]. И как только специальное жилищное обязательство преобразуется в общее, оно включается в сферу действия общих норм жилищного права, кроме изъятий, специально предусмотренных законом.

Известное сходство имеется между основаниями установления специальных и таких жилищных обязательств, которые возникают при проживании в служебных жилых помещениях. Эти обязательства тоже зависят от трудовых правоотношений. Но они связаны и с рядом других условий.

Во-первых, помещение должно быть признано служебным еще до предоставления работнику. Решение об этом принимает исполком независимо от принадлежности дома, но когда дом принадлежит ЖСК, то лишь с его согласия. Во-вторых, работник должен относиться к категории лиц, которые в силу характера трудовых отношений обязаны проживать по месту работы (коменданты, дворники, швейцары и т. п.) или могут быть поселены в служебном здании той организации, в которой они работают (например, квартира для директора, выделенная в здании школы, для главврача – в здании больницы и т. п.)… В-третьих, ордер, именуемый специальным, должен быть выдан на занятие помещения именно как служебного. Он выдается по представлению организации, заселяющей служебное помещение, и с его держателем заключается договор.

Если отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, жилищное обязательство либо вовсе не возникает (например, при поселении в здание школы не работающего в ней гражданина), либо приобретает характер обязательства, устанавливаемого соответственно в домах местных Советов или в ведомственных домах. Когда же все условия налицо, возникает своеобразное обязательство, отличающееся от жилищных обязательств других видов. В частности, наниматель служебного помещения не пользуется правом на его бронирование при своем длительном отсутствии, на изменение договора путем раздела, объединения жилых помещений и др., на сдачу помещения в поднаем, его обмен и т. п.

Но и жилищное обязательство по поводу служебного помещения трансформируется в общее, если появляются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 334 и ч. 3 ст. 339 ГК: а) смерть работника, получившего служебное помещение, где продолжают проживать члены его семьи; б) освобождение работника от должности, в связи с которой служебное помещение было предоставлено, если он не прекратил трудовых отношений с той же организацией (например, переход дворника на работу техника-смотрителя в том же домоуправлении); в) наличие в составе совместно проживающих с работником членов семьи тех же лиц, которые перечислялись при характеристике условий преобразования в общее специального жилищного обязательства в ведомственных домах.

Как и во всех рассмотренных случаях, в домах ЖСК, жилищные обязательства также возникают в силу сложного юридического состава. Но по своим элементам он весьма своеобразен: его образуют не ордер и договор, а членство в ЖСК, решение ЖСК о предоставлении жилой площади и ордер на ее занятие.

Членство в ЖСК дает право требовать предоставления жилой площади, соответствующей размеру пая, после сдачи построенного дома в эксплуатацию и при условии внесения части пая в установленном размере с последующим погашением другой его части в установленные сроки. Возникшее из членства правоотношение является жилищным. Но так как его предмет в виде конкретной квартиры еще не определен, возможные споры рассматриваются не судом, а общим собранием ЖСК, в исключительную компетенцию которого входит распределение жилых помещений между пайщиками.

После принятия решения ЖСК о предоставлении конкретной квартиры конкретизируется и самое жилищное обязательство. Но и в этом случае дает о себе знать исключительная компетенция ЖСК в распределении жилых помещений: если принятое общим собранием решение не изменено, но ЖСК не выполняет своей обязанности предоставить пайщику уже выделенную квартиру, она может быть истребована по суду; напротив, при изменении в установленном порядке ранее принятого решения спор может быть урегулирован не судом, а только общим собранием ЖСК.

В соответствии с решением ЖСК исполком выдает ордер на квартиру. Отказ в его выдаче может быть вполне законным, как, например, в случаях, когда члены семьи пайщика, согласившиеся поселиться в кооперативном доме и учтенные при выделении ему квартиры, впоследствии возражают против включения их в ордер, намереваясь остаться проживать на прежней площади.[192] Встречаются, однако, и случаи незаконного отказа в выдаче ордера, например, по тем мотивам, что не включенные в него члены семьи пайщика, которые и впредь остаются проживать на площади местного Совета, не желают в связи с переселением пайщика переехать на предоставляемую им исполкомом площадь меньшего размера. Так как после принятия соответствующего решения ЖСК у пайщика уже возникло право требовать конкретную квартиру, отказ в выдаче ордера может быть оспорен в суде с привлечением ЖСК в качестве ответчика и исполкома как третьего лица на стороне ответчика.

Но не следует думать, что тем самым ордер вовсе не включается в юридический состав, порождающий жилищные обязательства в ЖСК[193]. Возникнув с момента принятия в члены ЖСК, они трансформируются с наступлением каждого нового входящего в сложный состав юридического факта. Определенная трансформация вызывается и выдачей ордера, ибо теперь уже ЖСК не вправе изменить свое решение о предоставлении квартиры, а его решение об исключении из кооператива может быть обжаловано в суде, и в случае удовлетворения иска пайщик считается восстановленным как в членстве, так и в праве пользования жилой площадью… Поскольку, таким образом, выдача ордера не формальный момент, а юридический акт, обогащающий субъективные права пайщика, он включается в тот юридический состав, который необходим для возникновения в полном объеме жилищного обязательства в ЖСК.

И лишь для установления жилищного обязательства в индивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт – договор собственника дома с нанимателем. Этому договору не только не предшествует, но и не может предшествовать административный акт. А если бы он был издан в виде, например, ордера на квартиру в индивидуальном жилом доме, то ни к чему не обязывал бы собственника и как противозаконный не имел бы юридической силы.

Право на жилое помещение. Каждый, кто проживает в жилом помещении на законном основании, имеет определенное право на него. В таком понимании право на жилое помещение принадлежит не только нанимателю, но и проживающим с ним членам его семьи, поднанимателям, временным жильцам и т. п. Очевидно, однако, что право нанимателя и, например, право поднанимателя существенно отличаются одно от другого. Первое является основным, а второе зависимым, и потому прекращение договора найма прекращает поднаем, тогда как отпадение поднайма никакого влияния на жилищный наем не оказывает. Первое устойчиво, а второе преходяще: наниматель, соблюдающий все условия договора, по общему правилу, бессрочно сохраняет право пользования жилым помещением в отличие от поднанимателя, который по истечении определенного срока это право утрачивает. Первое полнообъемно, а второе обладает «усеченным» содержанием: у поднанимателя нет права на обмен жилого помещения, его раздел, дальнейшую сдачу в поднаем и т. п.

Независимое, устойчивое и полнообъемное в пределах данного вида жилищного обязательства субъективное право есть право на жилое помещение. Если же пользование жилым помещением на законном основании лишено перечисленных признаков, оно должно квалифицироваться как право проживания.

Теоретическое обоснование права на жилое помещение или, по принятой тогда терминологии, права на жилплощадь впервые предложил в 1940 году С. И. Аскназий[194], охарактеризовав его как особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий отошел от указанной позиции, признав, что правомочия нанимателя всегда должны рассматриваться как элементы договорного правоотношения[195]. Но тут же он отмечал, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договорного отношения все же не исключает возможности пользоваться термином “право на жилое помещение”, если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию»[196].

Тем не менее и в новом варианте концепция С. И. Аскназия вызвала возражения. И. Л. Брауде и А. И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких-то прав на переданное ему по договору жилищного найма помещение, существующих независимо от заключенного договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жилищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле правильного использования жилищного фонда»