Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

в пределах от 3 до 4,4 коп. Им же для данного дома определяется расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки вводятся за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а надбавки – за особые удобства (ванна, газ и др.). На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого жилого помещения. Если данное жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной расценку. При наличии дефектов для исчисления квартирной таксы нужно сделать скидки с расценка (75 % – для темных помещений, 50 % – для полутемных и подвальных, 20 % – для полуподвальных и т. д.).

После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, т. е. цена за использование в течение одного месяца квадратного метра жилой площади. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 0,33 коп. от каждого рубля заработка нанимателя, превышающего 14,5 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи нанимателя. Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 13,2 коп. Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой площади определяется размер месячной квартирной платы для семьи.

Некоторые категории нанимателей пользуются льготами по квартирной плате. Так, персональные пенсионеры и совместно с ними проживающие члены семьи вносят плату в размере 50 % общих ставок. В домах же местных Советов и в ведомственных домах, возведенных начиная с 1924 года и позже, допускается увеличение ставок квартирной платы, но не более чем на 25 %.

Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке с начислением пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Выселение по мотивам систематического неплатежа квартирной платы для домов местных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое нарушение может служить основанием для судебного оспаривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия…

В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пайщика в том кооперативном коллективе, который осуществляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости… Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эксплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК…

Пайщик обязан внести пай в размере, который соответствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера полезной площади. Первоначальный взнос части пая составляет 40 % и иногда 30 % от его общей суммы. Недостающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соответствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пайщик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооперативного дома. Он несет также ряд других обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюдению правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними – в решениях общего собрания членов кооператива.

§ 4. Прекращение жилищного обязательства

Особенности прекращения жилищного обязательства. В связи с характеристикой элементов жилищного обязательства в предыдущем параграфе были рассмотрены и возможные случаи его изменения. Как и всякое обязательство вообще, оно не прекращается, а только изменяется, если продолжает существовать в качестве обязательственного правоотношения того же типа, хотя бы изменились его отдельные элементы – субъекты, объект или содержание[210]. Однако, как правило, жилищное обязательство не может быть подвергнуто новации или каким-либо другим способом заменено обязательством иного типа, за исключением лишь замены договора жилищного найма продажей дома личным собственником нанимателю жилого помещения. Ввиду бессрочности права на жилое помещение это обязательство не прекращается и его исполнением. Наоборот, чем добросовестней наниматель исполняет свои обязанности, тем больше у него оснований для сохранения своих жилищных прав.

Из сказанного следует, что жилищные обязательства прекращаются не в силу общих правил, а вследствие лишь предусмотренных законом специальных оснований.

Они могут прекратиться без необходимости выселять пользователей жилых помещений. В свою очередь и выселение либо вызывается тем, что обязательство прекратилось, либо выступает в качестве способа его прекращения, либо производится несмотря на то, что жилищное обязательство сохраняет силу. Поэтому выселение требует самостоятельного анализа. В рамках одного только прекращения жилищных обязательств должны быть рассмотрены лишь такие его основания, как одностороннее заявление и длительное непроживание пользователя в жилом помещении.

Одностороннее заявление пользователя. В жилищных обязательствах всех видов пользователь не связан ни их бессрочностью, ни установленным сроком. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор… а член ЖСК – в любое время выйти из состава кооператива…

Однако для расторжения договора жилищного найма требуется согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Если выбывает только сам наниматель, действие договора сохраняется с заменой нанимателя другим совершеннолетним лицом, имеющим право на жилое помещение. Право на жилое помещение сохраняется также за остающимися проживать в нем членами семьи, когда оно было предоставлено под условием сохранения трудовых отношений с наймодателем, а наниматель, не прервав этих отношений, переселяется в другое жилое помещение (вследствие вступления в брак или по иным причинам). Но в последнем случае исключена замена выбывшего нанимателя, а члены его семьи, если специальное обязательство не трансформируется в общее, сохраняют право на жилое помещение до тех пор, пока он не прекратит трудовых отношений с наймодателем.

Иначе обстоит дело с выбытием пайщика из состава ЖСК. Поскольку оно не требует согласия членов семьи, последние утрачивают право на проживание одновременно с тем, как состоялось выбытие пайщика. Однако с согласия общего собрания ЖСК выбывающий вправе передать пай любому совершеннолетнему члену семьи, который с ним постоянно проживает… Тогда право на проживание сохранят и все члены семьи, пользовавшиеся тем же жилым помещением.

Иногда пользователь жилого помещения и его семья выезжают на постоянное жительство в другое место, не заявляя прямо о прекращении жилищного обязательства. В домах ЖСК это служит основанием к исключению пайщика из кооператива. Если он переехал для постоянного жительства в другой город, отпадает одно из условий для пребывания в кооперативе… а если в том же городе, то кооперативная квартира не может быть за ним сохранена, так как это противоречило бы назначению права членства в ЖСК. Но при всех обстоятельствах жилищное правоотношение не прекращается автоматически вслед за выездом из квартиры, а предполагает исключение пайщика из ЖСК. Напротив, в договорах жилищного найма сам факт выезда нанимателя и членов его семьи в другое место на постоянное жительство прекращает жилищное обязательство… Возникший между сторонами спор о том, носил ли выезд постоянный или временный характер, разрешается судом. Если суд признает, что выезда на постоянное жительство в другое место не было, жилищное обязательство будет признано непрекращавшимся (при отсутствии оснований для его прекращения ввиду длительного непроживания на площади нанимателя и членов его семьи).

Когда для постоянного жительства в другое место выбывает не семья целиком, а только кто-либо из ее членов, выбывший утрачивает право на жилую площадь, но само жилищное обязательство сохраняется, хотя и может измениться вследствие образования излишков по этой причине. В ЖСК выбытие члена семья приводит к утрате им права на проживание в данной квартире, не затрагивая, однако, жилищных прав пайщика, так как правила об излишках на дома ЖСК не распространяются…

Выезжая совместно с семьей для постоянного проживания в другое место без сдачи жилого помещения по акту и без прямого заявления об отказе от него, наниматель допускает правонарушение. Но и в этом случае жилищное обязательство прекращается, хотя и не прямыми, а конклюдентными действиями. Вместе с тем оно может быть прекращено прямым выражением воли, поставленным, однако, в зависимость от определенных условий, а именно получения другого жилого помещения. Когда нанимателю, проживающему в доме местного Совета или ведомства, предоставляется новая площадь, члены его семьи, изъявившие согласие на переезд и потому включенные в ордер, обязаны вместе с ним переехать в новое помещение. Гражданин, вступающий в ЖСК, должен указать, кто из членов его семьи будет вселен в дом кооператива, и тогда на них возлагается обязанность при получении квартиры освободить государственную площадь… Нуждающийся в улучшении жилищных условии член кооператива может быть в виде исключения принят в другой ЖСК. Но в момент предоставления ему квартиры в этом ЖСК он исключается из состава членов кооператива по прежнему месту жительства, а оставшийся там проживать член семьи имеет обеспеченное судебной