Абхазия: взгляд со стороны. Государство, бизнес и право - Илья Александров

Первые впечатления от увиденного в Абхазии у меня датируются осенью 2007 года, когда в темный дождливый вечер я прошел пешком через пограничный переход на реке Псоу. На абхазской стороне меня встретил на автомобиле коллега дамы-риелтора – Милены Цвижба, с которой мы начали переписку еще летом. В тот год определенный импульс моему интересу к республике придало решение Международного олимпийского комитета о проведении зимних Игр в Сочи в 2014 году. Совершенно логично можно было предположить, что Абхазия воспользуется таким шансом, попробует открыться миру, чтобы привлечь инвесторов и добиться определенного экономического роста в разных отраслях. Пока же реальность конца 2007 года была следующей: мы ехали по неотремонтированной центральной дороге, без отбойников на крутых опасных поворотах и обрывистых склонах, естественно, без освещения, через полутемную Гагру, Гудауту, Новый Афон – вплоть до центра Сухума. В столице вообще не было света, и только в некоторых зданиях светились окна благодаря работе стрекочущих снаружи бензиновых генераторов.

Поселившись в отеле «Рица» вблизи набережной, я на следующий день встретился согласно договоренностям с людьми, которые предлагали услуги по поиску недвижимости.

Сухум. Гостиница «Рица»

Мы посетили пару районов Сухума, в том числе я посмотрел несколько объектов недалеко от маяка. Помню и деревню Мачара с очень красивыми холмами и старыми армянскими домами в мандариновых садах, окна которых выходили на море.

И наконец, мы съездили в Очамчиру, где мне показали несколько домовладений – их продавали за очень небольшие деньги местные жители – должники тети Милены, чтобы расплатиться с ней по своим обязательствам. Цена за один жилой дом колебалась в районе 300 000–500 000 рублей (курс рубля составлял 29 рублей за 1 доллар). Местные практикующие адвокаты и риелтор заверили меня в том, что жилье все же можно приобрести в собственность на абхазское юридическое лицо – совместное предприятие с миноритарным участием абхазского гражданина. Везде в Очамчире царила разруха: дома стояли с открытыми дверями и разбитыми окнами, во время дождя с потолков комнат лилась вода. У меня сложилось впечатление, что и Сухум, и Очамчира стоят полупустые. «Эх, Илья, ты еще не видел города Ткуарчале в горах! – вздохнула в ответ на мое замечание Милена. – Там вообще как в “Сталкере” у Тарковского. Почти никого, только любители острых ощущений». Уже в начале 2024 года, посетив мать риелтора Мазонну Багратовну, мою коллегу – местного адвоката, я узнал, что Милена уже несколько лет как умерла. Чуть позднее умер ее муж-наркоман, оставив бабушке на попечение двух детей школьного возраста.

Сложилась уникальная ситуация, связанная с ранением Артура – собственника очамчирского дома, который я намеревался приобретать, для чего передал в заем деньги Милене. В ходе конфликта 08-08-08 этот молодой парень, армянин по национальности, оказался, по сути, единственным офицером абхазских Вооруженных Сил, командиром танковой роты, которого ранило (причем в область таза – дулом подъехавшего сзади абхазского танка). После чего он провел на лечении и реабилитации долгие годы. У меня до сих пор остались на руках бессрочные долговые расписки от Милены, по которым, как я вижу по поведению принявших наследство родственников семьи Цвижба, никто не собирается платить. Младший брат Милены Астамур, который в 2008 году стажировался у меня в юридической фирме в Москве, умер от рака. Во время визита в 2024 году, уже подзабыв предыдущие эпизоды нашего сотрудничества, те же люди мне торжественно предложили еще и вложить средства в реконструкцию жилого дома (зная, что россиянам нельзя приобретать жилье, а перевод в нежилой фонд в Сухуме приостановлен) на углу улицы рядом с российским посольством, показав почетную грамоту от российского посла в Абхазии. Вот таким было мое первое приближение к абхазской реальности в 2007 году, и так сформировался первый опыт ведения дел и с местными риелторами, и с работающими в республике абхазскими коллегами-юристами, их ближайшими родственниками. К сожалению, по отзывам многих коллег и доверителей, подобных историй за последние годы произошло в Абхазии много, местные ушлые ребята пользуются первоначальным доверием россиян и пытаются вовлечь их в неработающие, по сути мошеннические схемы по приобретению желанного «домика у моря». Мой собственный кейс с умершей Миленой Цвижба, в семье которой пока остались мои первончально уплаченные 100 %-ным авансом деньги за дом, я решил следующим образом. Через соседа в Очамчире, который в нормальном законном режиме продал мне соседнее нежилое помещение на смежном участке, я договорился с новым собственником дома, которому инвалид Артур умудрился этот дом продать в 2013 году, и выкупил его в 2024 году, заплатив повторно покупную цену, предварительно переоформив в нежилой фонд. Имея на руках необходимые документы, я могу согласовать проект реконструкции двух расположенных рядом аварийных домовладений и построить, например, гостиницу. Есть случаи, когда никуда не нужно спешить, и в случае с абхазской недвижимостью этот совет – наиболее верный.

В период 2009–2024 годов я редко бывал в Абхазии: в основном делами на месте занимался мой бывший местный партнер, с которым мы в декабре 2008 года создали юридическое лицо в формате совместного предприятия. Сам я участвовал только в крупных проектах, когда требовалось личное присутствие, поэтому приезжал не более чем на несколько дней – отрабатывал поручение доверителя и уезжал. Даже в абхазские горы и на море ездил за эти годы только один-два раза, взглянуть, вздохнуть и улететь работать дальше. Как мы шутили, за период начиная с 2008 года, когда была основана наша юридическая консалтинговая компания в Абхазии и начал работу офис в Сухуме, нам довелось поработать над проектами практически во всех отраслях экономики.

Офис «Александров и Партнеры» в Сухуме

Мы вели проекты в телекоммуникационной, пищевой отраслях, в сфере недропользования, в гостиничном бизнесе. Несколько раз проверяли имущественный комплекс международного аэропорта Сухум в Гульрипшском районе, который наконец был запущен в эксплуатацию в 2025 году. Мы составляли проекты соглашений о государственно-частном партнерстве, участвовали в предварительном этапе анализа состояния имущественного комплекса бывшего зернового терминала вблизи Сухума, сотрудничали с крупными иностранными банками, финансирующими свои проекты в Абхазии с использованием сложных корпоративных схем, банковских инструментов и с привлечением иностранных производственных компаний-поставщиков. Мы занимались структурированием проектов по созданию новых гостиничных комплексов, составляли бизнес-планы для ресторанных проектов, для элитных отелей, направляли доверителям юридические заключения по вопросам землепользования, налогообложения, проводили комплексные проверки