Абхазия: взгляд со стороны. Государство, бизнес и право - Илья Александров

(Due Diligence) имущественных комплексов, состоящих из нескольких земельных участков и десятков объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций. Конечно, классической услугой было составление договоров и регистрация юридических лиц, но в этой сфере местная конкуренция давала о себе знать: демпинг и стандарты оформления сделок в формате договоров объемом в одну-две страницы не позволяли нам как консультантам зарабатывать существенные суммы на таких услугах. Мой девиз в течение периода самостоятельной консалтинговой практики, и в особенности после начала работы в Абхазии, всегда был таким: «Орел не питается мухами». Такой подход отсекал от нашей практики небольшие, низкобюджетные проекты, сомнительных доверителей. Впрочем, мой партнер в Сухуме (в 2024 году мы разделили наши практики и теперь каждый работает самостоятельно) был в эти годы вынужден заниматься и тем, что приходило от местных доверителей. В основном ему приходилось иметь дело с мелкими поручениями по совершению сделок в формате двухстраничных договоров, которые так любят в Абхазии из-за их краткости (но которые, по сути, не отражают и не регулируют действия сторон в отношении возможных обстоятельств, которые могут возникнуть в период исполнения подписанного договора).

Первым, что сильно мешало нормальной работе и развитию вслед за клиентом, стало абхазское земельное законодательство, а также прямые запреты на сделки с жилой недвижимостью. В Абхазии и в 2000-е годы, и в 2010-е, и в 2020-е – вплоть до настоящего момента – так и не был внедрен на практике публичный кадастр недвижимости (то есть современная онлайн-система учета прав на землю и объекты капитального строительства). Все правоустанавливающие документы формировались только на бумажных носителях – так велись и до сих пор ведутся все дела в районных бюро технической инвентаризации. По сути, у кого на руках есть бумажные документы – договоры, свидетельства, госакты на землю, тот и владелец недвижимости. Комплектов правоустанавливающих документов по факту не было и все еще часто нет у многих объектов.

В 2000-е годы в основном встречались так называемые трофеи, то есть бывшая грузинская, русская, греческая, еврейская собственность. Хозяева выезжали из Абхазии – по своей или не по своей воле, спасаясь от войны, или были убиты, изгнаны из-за поддержки грузинской стороны конфликта. Известны случаи, когда оставшихся на период войны русских хозяев изгоняли из Абхазии из их домовладений за незначительные хищения (кража у временно отсутствовавшего соседа курицы вследствие крайней нужды, практически голода). Их недвижимость либо была повреждена в результате боевых действий, либо естественным образом разрушалась, стояла годами без присмотра. Местное население после войны не имело нормальной занятости, испытывало нужду во время фактической блокады и, в свою очередь, постепенно расхищало такие дома, разрушая их полностью или частично. Такие домовладения со временем признавали бесхозными в судебном порядке, на основании показаний соседей и результатов внешнего осмотра комиссиями районных администраций. До сих пор помню, как в Очамчире в 2009 году уже другая риелтор сказала мне: «А у нас тут все без документов. Давайте платите мне за этот дом, и он будет вашим». Ну конечно, так я и открыл перед ней свой кошелек. Хотя, как показывает описанный выше опыт, и действовать строго по документам, выдавая деньги под расписку риелтору из местной семьи адвокатов и юристов, и выдавать деньги просто так, на слово, в Абхазии того периода приводило в целом к одному и тому же результату. Практически везде российского покупателя и инвестора ждали мошенничество и обман, в лучшем случае – плохо организованная работа местных жителей, забывших, что такое добросовестное поведение.

В общем, непрозрачная и несовершенная система учета прав на недвижимость в сочетании с запретом на сделки с иностранными гражданами в отношении жилья отпугивала многих потенциальных инвесторов на начальном этапе, то есть после официального признания Абхазии со стороны России в 2008 году. Ведь многие российские доверители действовали в своей логике: «Сначала я сюда приеду, куплю дом у моря, привезу семью с детьми. Поживем, осмотримся. Потом я создам какой-нибудь бизнес, например открою ресторан или построю гостиницу. Построю еще дома, буду их сдавать отдыхающим». В итоге они сталкивались с действующим запретом уже на первом этапе своих творческих замыслов и пропадали с горизонта. Тратить время, платить деньги вперед, то есть 100 % авансом, на перевод жилья в нежилой фонд, а затем на куплю-продажу практически никто из россиян не хотел. Многие из таких потенциальных покупателей просто меняли регион своих интересов и приобретали недвижимость, создавали бизнес в Краснодарском крае, на Кипре, в Объединенных Арабских Эмиратах, в растущем Вьетнаме – мы держим связь и сохранили отношения со многими.

После 2014 года у граждан России появилась еще одна мощная и очевидная альтернатива – вновь обретенный русский Крым с береговой линией протяженностью около 1000 километров и реализованными гигантскими проектами по восстановлению инфраструктуры, пришедшей в упадок при Украине. Поэтому многие уже не воспринимали всерьез Абхазию с ее рисками, нестабильностью и неопределенностью. В настоящее время, по моим наблюдениям, в Абхазию ездят только туристы очень среднего достатка, в основном из небольших российских городов, с ограниченным бюджетом и высоким уровнем толерантности к общему местному уровню инфраструктуры и сервиса.

В беседах с коллегами из Абхазии я постоянно говорил: «Мы знаем вашу историю и наслышаны о периодах дискриминации со стороны грузин. Но вы теряете время. Ваш поезд стоит на запасном пути, и его постоянно обгоняют конкуренты в виде крымских возможностей, развития внутреннего российского туризма и других новых тем, которыми заинтересован российский бизнес». В ответ я обычно слышал такое: «Нам в Абхазии важно сохранить идентичность, не дать себя поглотить и размыть России и не быть подверженными иностранному влиянию. Мы сами будем хозяевами на своей земле, мы ее отстояли во время войны с Грузией и поэтому никому больше не отдадим». В принципе, это понятный подход, но он был бы уместен, скажем, в Объединенных Арабских Эмиратах. В этой стране на самом деле ограничены права иностранцев на землю, но существует стержень – сильная несменяемая централизованная власть. Там обеспечено верховенство закона, правосудие, пусть даже часто и в формате «Друзьям – все, врагам – закон» (имеются в виду вечные преференции в бизнесе местным семьям шейхов), и существует реальная ответственность за нарушение закона; есть мощный собственный источник благосостояния – нефть; также обеспечена открытость экономики для иностранных инвесторов, создана и действует система свободных экономических зон с изначально нулевыми налоговыми ставками, инфраструктурой дорог и других коммуникаций, с гарантиями и защитой прав иностранных инвесторов. Ничего подобного в Абхазии никогда не было, за исключением желания не отдавать своего. Добавим ко всему этому частичное международное