Полный курс инвестиций в одной книге. От акций и облигаций до ETF и IPO - Мишель Кейган

выставлен на продажу, попробуйте выяснить данные владельца через районный реестр или офис оценщика. Никто не запрещает связаться с собственником напрямую и сделать предложение – вполне возможно, он будет не против продать.

Оформите страховку для аренды

Если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду, заранее позаботьтесь о страховании – как самого объекта, так и арендных рисков. Обычный полис домовладельца, как правило, не распространяется на жилье, в котором живут арендаторы. Вам нужна защита на случай ущерба, причиненного съемщиками, а также на тот случай, если они попытаются переложить на вас ответственность за полученные травмы.

Большинство профессиональных инвесторов советуют придерживаться классических стратегий и не связываться с так называемыми «белыми слонами» – объектами, которые выглядят эффектно, но плохо продаются и трудно окупаются. Перед покупкой обязательно ищите скрытые дефекты. Все, что обнаружится уже после сделки, исправлять придется за свой счет – особенно если вы рассчитываете затем выгодно перепродать объект.

Следите за ситуацией на местном рынке и трезво оценивайте целесообразность покупки. Будет ли спрос на такую недвижимость через пять или 10 лет? Всегда обращайте внимание на факторы, которые упрощают продажу: удачную цену, выгодное расположение, необычные, но востребованные характеристики объекта.

Потенциально прибыльные возможности на рынке недвижимости возникают и в периоды экономического роста, и во время спада. Однако, чтобы действительно заработать, важно принимать взвешенные решения и выбирать объекты с умом. Это непростая задача для любого инвестора – особенно когда цены на недвижимость находятся на пике или когда из-за жестких условий кредитования трудно получить заем.

Следующий пример наглядно показывает, почему при покупке недвижимости необходимо учитывать спрос и локацию. После того как дети выросли и уехали учиться, одна супружеская пара решила, что большой дом больше не нужен. Они приобрели красивый дом в северной части штата Нью-Йорк, который требовал ремонта. Вложившись в обновление и пристройки, уже через два года они увидели рост оценочной стоимости дома.

Но по соседству стоял пустующий дом, изъятый банком за долги. Здание выглядело заброшенным и неухоженным. К тому же в регионе начались сокращения на одном из ключевых предприятий. В итоге супруги поняли: если они захотят продать свой дом, цену придется существенно снизить.

Дом рядом с пустующим объектом в экономически неблагополучном районе не может быть продан по оценочной стоимости. Любая недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель.

Арендная недвижимость – долгосрочные инвестиции

Если вы рассматриваете покупку недвижимости с целью сдачи в аренду, прежде всего вам предстоит выбрать между коммерческими и жилыми объектами. Начать стоит с оценки собственных финансовых возможностей: недвижимость – актив малоликвидный, и выйти из него быстро не получится.

Важно заранее понять, сколько средств потребуется на старте, какую сумму вы сможете занять и на каких условиях. Инвестиционный капитал – первый пункт в этом списке. Если собственных денег нет, их придется взять в долг. Новичкам обычно не советуют начинать инвестиции в недвижимость с заемных средств. В отличие от акций или облигаций, здесь невозможно «попробовать» с условных ста долларов.

Налоговые преимущества

Инвестиции в недвижимость могут давать существенные налоговые преимущества. Специальные налоговые льготы для владельцев недвижимости способны заметно снизить итоговую налоговую нагрузку. Расходы, связанные с арендной недвижимостью, нередко позволяют уменьшать налогооблагаемый доход. В ряде случаев именно налоговые послабления превращают формальные убытки в реальную прибыль.

Даже если объект кажется сделкой всей жизни, обязательно тщательно изучите его расположение. Дом, который сегодня выглядит выгодной покупкой, через несколько месяцев может потерять привлекательность – например, если через участок проложат крупную автомагистраль. Узнайте в местной администрации, какие строительные проекты планируются поблизости: школы, дороги, торговые центры, промышленные или коммерческие зоны. Все эти изменения напрямую влияют на транспортную доступность и стоимость недвижимости.

Иногда привлекательная цена означает, что продавец знает нечто, о чем вы пока не догадываетесь, – например, о грядущих изменениях, которые ухудшат перспективы перепродажи.

Если вы покупаете коммерческую или жилую недвижимость с расчетом на аренду или последующую продажу, стоит ответить на ряд ключевых вопросов:

• Насколько удачно выбрано место? В недвижимости расположение по-прежнему решает все.

• Сдавался ли объект в аренду ранее и насколько успешно?

• Каков возраст здания?

• Проходила ли недвижимость полноценную проверку технического состояния? Возможно, вам придется организовать ее самостоятельно – с оценкой электрики, водопровода, фундамента и крыши. Все должно соответствовать местным нормам безопасности.

• Какой объем ремонта и доработок потребуется? Это во многом станет понятно после осмотра. Перепланировка и адаптация под аренду или бизнес – важная статья расходов.

• Сколько будет стоить содержание объекта? Понадобятся ли садовники, обслуживающий персонал, уборка? Эксплуатационные расходы напрямую влияют на доходность и ликвидность.

• Какие действуют правила зонирования? Особенно важно при покупке коммерческой недвижимости под новый вид деятельности.

• Насколько удобен подъезд к объекту? Уединенный дом может подойти для летней аренды, но бизнесу необходима хорошая доступность.

• Какие планы развития есть у района? Новая трасса может повысить доступность и привлекательность коммерческого объекта – или, наоборот, уничтожить ценность загородной виллы.

• Какой объем страхования потребуется и во сколько оно обойдется?

• Какие налоги на недвижимость применяются и какие из них подлежат вычету?

Если этот список вас не отпугнул, возможно, рынок недвижимости – именно ваша территория.

Как и в случае с акциями, при инвестициях в недвижимость важно время. Фондовый рынок в долгосрочной перспективе, как правило, растет – с недвижимостью ситуация схожая. Однако экономическая обстановка меняется, и потому вложения в недвижимость, как и любые инвестиции, всегда связаны с риском.

Управление арендной недвижимостью

Помимо финансовой стороны, покупка недвижимости для сдачи в аренду или последующей перепродажи связана с рядом сложных практических задач. Здесь нужны управленческие навыки и внимание к деталям: у любого объекта хватает мелочей, за которыми придется следить. Недвижимость требует регулярного ухода, а значит – дополнительных расходов, которые необходимо закладывать в расчеты заранее.

Если вы не умеете делать ремонт своими руками, придется разбираться, где и как находить надежных подрядчиков. В отличие от акций или облигаций, недвижимость не существует сама по себе: за ее состоянием нужно постоянно следить. Ответственность за сохранность и работоспособность объекта полностью лежит на владельце.

Решив приобрести объект для аренды, вы автоматически становитесь арендодателем. Любой, кто когда-либо снимал жилье, знает: хороший хозяин делает жизнь проще, плохой превращает ее в постоянный стресс. То, как вы ведете себя в роли арендодателя, напрямую отражается на доходности и состоянии вашего актива.

Проверяйте арендаторов

Всегда проверяйте кредитную историю, прошлый опыт аренды и рекомендации потенциальных жильцов. Отсутствие отбора почти гарантирует проблемы: постоянные задержки платежей, порчу имущества, сомнительных соседей – а иногда и куда более серьезные неприятности.

Проблемы возникают