Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

практически возможная лишь со стороны уволенного покупателя или неработающего пенсионера, влечет начисление пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. При просрочке двух платежей магазин вправе взыскать целиком непогашенную часть кредита.

Купля-продажа жилых домов. Вводя особые правила для купли-продажи жилых домов, закон учитывает ряд обстоятельств.

Прежде всего жилой дом – один из наиболее ценных материальных объектов права личной собственности. Поэтому должны быть приняты особые меры охраны интересов как продавца, так и покупателя дома. Они выражаются в установлении особой формы для сделок по поводу жилых домов… Договор купли-продажи жилого дома (его части), расположенного в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, а если он находится У в сельской местности – оформлен письменно. Кроме того, поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, а его отчуждение влечет передачу права пользования землей, договор купли-продажи жилого дома (его части) вступает в силу только после регистрации в исполкоме местного Совета. Регистрация служит также государственному учету жилых строений, принадлежащих гражданам.

Закон учитывает, далее, назначение жилого дома, призванного обслуживать жилищные потребности собственника и членов его семьи, но не являться орудием извлечения нетрудовых доходов. Поэтому ст. 238 ГК устанавливает, что купля-продажа не должна приводить к сосредоточению в руках покупателя, совместно проживающих с ним его супруга и несовершеннолетних детей более одного дома или его части, так как семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей в жилье не может нуждаться в двух или нескольких домах, в двух или нескольких частях разных домов. Понятно, однако, что разные части одного дома могут быть куплены разными членами семьи того же состава, если при этом не превышены установленные максимальные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности… Кроме того, поскольку жилой дом и дача служат разным целям, обладание жилым домом не препятствует приобретению дачи, что прямо предусмотрено ст. 105 ГК Грузинской ССР и не противоречит смыслу гражданского законодательства других союзных республик[163].

Нельзя, наконец, не считаться и с тем, что в условиях еще встречающихся жилищных трудностей не исключена продажа домов для извлечения нетрудовых доходов, тем более значительных, чем чаще акты такой продажи совершаются. Да и сам факт частой продажи жилых домов обычно свидетельствует не о реальных потребностях продавца, а о его противозаконных устремлениях. Вследствие этого ст. 238 ГК запрещает семье в том же составе продавать жилой дом (или его часть) чаще, чем один раз в три года. Однако это правило не распространяется на обязательную продажу жилых домов сверх одного, сосредоточившихся у семьи на законных основаниях… а также на продажу в разное время различных частей одного дома.

Иначе обстоит дело с правилами, регулирующими продажу дома на снос. При такой продаже дом утрачивает свое прежнее общественно-экономическое значение. Она поэтому должна быть поставлена под строгий контроль государства, ибо снос строения может нарушить планировку города (поселка) и привести к неоправданному сокращению жилищного фонда. Предотвращению подобных фактов служит правило, допускающее продажу домов на снос лишь с разрешения исполкома местного Совета и органов архитектурно-строительного надзора. Но поскольку продажа дома здесь не связана с передачей права пользования земельным участком, договор не нуждается ни в нотариальном удостоверении, ни в регистрации в местных органах власти.

Купля-продажа жилых домов может совершаться в отношениях не только между гражданами, но и с участием гражданина на одной и организации на другой стороне. Тогда она приобретает новые юридические особенности, зависящие от того, выступает ли организация в качестве покупателя или продавца.

Покупка организацией жилого дома у гражданина требует разрешения ее вышестоящего органа. При этом покупная цена строений, приобретаемых государственными учреждениями и предприятиями, не должна превышать страховой оценки; кооперативные и общественные организации приобретают указанные строения по цене, не превышающей инвентаризационной оценки, а в местностях, где инвентаризация не проведена, – по цене, не превышающей страховой оценки… Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Продажа организациями жилых домов гражданам регулируется… Инструкцией Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г.[164], которая различает два вида продажи строений гражданам: 1) продажу, совершаемую исполкомами местных Советов; 2) продажу стройками, предприятиями и учреждениями жилых домов рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим…

Преимущественное право на приобретение маломерных строений, продаваемых исполкомами местных Советов, имеют граждане, проживающие в этих домах в качестве нанимателей. Их право обеспечивается судебной защитой, даже когда они желают приобрести лишь соответствующую часть жилого дома. Так, Даугавпилсский горисполком продал жилой дом гражданам З. и Д., хотя ½ этого дома занимала гражданка В., которая не была уведомлена о том, что строение предназначено к продаже. При разрешении этого спора в суде было признано, что гражданка В. имела преимущественное право на покупку той части дома, в которой она фактически проживала, и потому может предъявить иск о передаче ей права собственности на соответствующую часть жилого строения…

Глава 2

Договор поставки

§ 1. Понятие и источники правового регулирования договора поставки

Понятие договора поставки… Договор поставки и договор купли-продажи сходны в том смысле, что оба они юридически опосредствуют возмездно-денежную реализацию имущества, которая по своей экономической сущности есть не что иное, как купля-продажа[165]. Но вместе с тем они существенно отличаются друг от друга.

Субъектами договора купли-продажи могут быть как граждане, так и организации. Субъектами договора поставки во всех случаях являются социалистические организации: одна из них (поставщик) обязуется поставлять продукцию, а другая (покупатель) – принимать и оплачивать ее. При этом даже и в отношениях между организациями поставка обслуживает не любые, а прежде всего такие их важнейшие потребности, которые связаны с материально-техническим снабжением производства и оптовым снабжением торговой сети.

Основанием возникновения обязательства по купле-продаже служит соглашение сторон. Обязательства по поставке не всегда возникают только из соглашения и в подавляющем большинстве имеют своим основанием также акт планирования, обязывающий и управомочивающий будущих контрагентов заключить договор. Если же продукция, распределение которой не планируется, реализуется по договору, исполняемому в момент заключения, он не выходит за пределы купли-продажи. Напротив, в случае несовпадения во времени моментов заключения и исполнения договора он, хотя и не опирается на плановые предпосылки, в такой же мере обеспечивает длительное сотрудничество сторон, как и плановый договор. Поэтому, например, в отношениях по продаже средств производства оптовыми магазинами социалистическим организациям лимитированная (т. е. плановая) продажа всегда будет поставкой, а нелимитированная (т. е. неплановая) становится поставкой только при условии, что заключение и исполнение договора во времени не совпадают.

Поставка отличается от купли-продажи и по своему предмету. Предметом договора купли-продажи могут быть вещи как индивидуально-определенные, так и определенные родовыми признаками; поскольку планы снабжения оперируют не индивидуальными, а родовыми величинами, то и предметом договора поставки являются обычно вещи, определенные родовыми признаками. Именно поэтому поставку иногда называют оптовой сделкой[166]. Однако, пользуясь этим термином, не следует забывать, что, когда, например, оборудование изготовляется не в порядке серийного производства, а по индивидуальному заказу, отношения сторон также регулируются законодательством о поставках.

Существует, наконец, и известное различие в периодах действия купли-продажи, с одной стороны, и поставки – с другой. Договор купли-продажи рассчитан чаще всего на единократное исполнение, тогда как поставка, по общему правилу, есть длительно действующий договор, исполняемый периодически в определенные промежутки времени. Но этот признак различия сохраняется далеко не во всех случаях, ибо купля-продажа также может быть совершена на более или менее длительное время, а поставка иногда совершается как разовая сделка, предполагающая единократное исполнение.

Отмеченные моменты в той или иной мере отражены в ст. 258 ГК, определяющей понятие договора поставки.

Поставка – это такой плановый или не совпадающий по времени совершения и исполнения неплановый договор, в силу которого организация-поставщик обязуется поставлять продукцию с передачей ее в собственность или в оперативное управление организации-покупателя, обязанной со своей стороны принимать эту продукцию и оплачивать ее.

Из этого определения следует, что поставка, как и купля-продажа, относится к числу договоров взаимных, возмездных и консенсуальных. Но, применяемая в специфической сфере экономических отношений и подчиненная особому правовому режиму, поставка выступает в качестве самостоятельного договора и вместе с куплей-продажей входит в группу договоров по возмездной реализации имущества.