Избранные труды. Том III - Олимпиад Соломонович Иоффе

class="p1">От поднайма следует отличать перенаем. При поднайме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фигуру поднанимателя, неся ответственность за его действия перед наймодателем. Напротив, при перенайме наниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя.

Действующий закон не предусматривает возможности перенайма. Но перенаем не противоречит основным началам и смыслу советского гражданского законодательства, а потому его использование не исключено. Разумеется, однако, что он осуществим лишь по соглашению между прежним и новым нанимателем. Поскольку же имущественный наем – взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора… Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя.

Отношения по имущественному найму регулируются нормами ГК… Наряду с этим для некоторых особых разновидностей имущественного найма изданы специальные правила или типовые договоры… При этом в целях повышенной охраны интересов граждан установлено, что отступления в конкретных договорах от условий типовых договоров, ограничивающие права нанимателей, недействительны…

Порядок заключения и форма договора имущественного найма. Имущественный наем – это чаще всего неплановый договор, и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме соглашения сторон, не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора имущественного найма, придает ему известные черты планового договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые основываются на распоряжении Главкинопроката о постановке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а само снабжение кинофильмами осуществляется в соответствии с утвержденным планом и репертуаром. В плановом порядке по договорам с органами транспорта социалистические организации обеспечиваются транспортными средствами.

Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта признается недействительным.

В вопросе о форме рассматриваемый договор наряду с общими подчиняется некоторым специальным правилам. Так, по общему правилу… граждане оформляют его письменно, когда стоимость наемного имущества превышает 100 руб., хотя бы наемная плата не достигала этой суммы. Но согласно специальным правилам… договор о найме имущества, заключенный между гражданами на срок более одного года, нуждается в письменном оформлении во всех случаях, независимо от его суммы, под страхом исключения ссылок в судебном споре на свидетельские показания.

§ 2. Элементы договора имущественного найма

Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организации. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому не должны систематически выступать в качестве наймодателей.

Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним условием: данный конкретный субъект должен быть правоспособен к получению во временное возмездное пользование данного конкретного имущества. Однако в тех случаях, когда согласно действующему законодательству заключение договора должно опираться на определенные планово-административные предпосылки, имущество может быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в распоряжении или ином планово-административном акте:

Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику или обладателю права оперативного управления. Если это требование нарушается, сохранение нанимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребование имущества собственником… Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требованию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику.

Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем жилой площади членом жилищно-строительного кооператива[185]. Но первый случай – не наем, а поднаем. Второй же случай относится не к имущественному, а к жилищному найму, не говоря уже о том, что для заключения договора здесь требуется согласие собственника – самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления.

Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При наличии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен на заключение договора имущественного найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только собственник вещи.

Объект. Основным материальным объектом рассматриваемого договора является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора имущественного найма.

Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно определяется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и определенные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материальных объектов купли-продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли-продажи между госорганами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому.

Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмездное пользование как действующие, так и временно законсервированные предприятия. Не считается действительным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений.

В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Организации по прокату предметов домашнего обихода созданы для обслуживания нужд населения.

Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом договора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом.

Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжительность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае не должна превышать в отношениях с участием граждан – 10 лет, в отношениях между организациями – 5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату – срока, установленного типовыми договорами. Указанные в договоре более длительные сроки подлежат автоматическому сокращению до периода, предельного с точки зрения действующего законодательства…

Договоры имущественного найма бывают и бессрочными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребовать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее длительно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой стороны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок… а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца – при найме строений и нежилых помещений и 1 месяц – при найме прочего имущества. В отношениях между организациями договор прекращается также истечением установленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при отсутствии в нем условия о сроке он считается заключенным на срок, указанный в типовом договоре…

Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель продолжает пользоваться имуществом, а наймодатель – получать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях договор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая сторона вправе прекратить его действие, предупредив