История улиц Москвы. От Неглинной до Басманной - Никита Денисович Здоровенин

Считается, что одна из них – Знание (или Строительство), а другая – Просвещение. А над ними, на карнизе, – маленькие львы, своеобразная подпись архитектора. Удивительно, но Кекушев даже легонько декорировал брандмауэры, боковые стены, призванные защитить здание от пожара. Обычно их оставляли плоскими и глухими, а чтобы увеличить прибыль с квадратного метра дома, владельцы продавали на них места под рекламу. На таких брандмауэрах можно было увидеть, например, рекламы шоколадок Эйнема (ныне – «Красный Октябрь») или каких-нибудь галош. Шлеп, шлеп – по московской грязи. Такой стене незачем декор. Но Кекушев сделал здесь легкий рельеф, и даже техническая стена стала украшением улицы – тем лучше, что рядом с домом так ничего и не построили. Наполнение соответствовало фасаду. Все-таки владельцы доходника ориентировались на богатую публику. Вообще, в Российской империи были приняты четыре уровня доходных домов.

Самыми престижными были дома «барского» типа. В них было обычно мало квартир, но каждая была огромной – по 15–20 комнат. Таким был дом Исаева. На каждом этаже – только четыре квартиры. Две выходили на улицу, а две – во двор.

Бывало и так, что в доходнике были только две квартиры на этаж – как в «Доме с атлантами», например. На втором месте по престижности были дома, ориентированные на служащих с хорошей зарплатой. Такие, например, могли работать в страховых компаниях, больших банках или были «индивидуальными предпринимателями». На третьем месте были дома для среднего класса, например учителей или чиновников. Таким был «Дом под рюмкой». Это было все еще достойное жилье, просто не очень просторное. Дома для самых бедных могли быть совершенно неприемлемыми для жизни по современным стандартам. Их обитатели ютились в каморках, зачастую жили в подвалах и по много человек в комнате. Разница между самыми богатыми и самыми бедными квартирами могла быть колоссальной. В таком доме, как этот, за хорошую квартиру вполне можно было отдать 150 рублей в месяц. Это при зарплате дворника в 18 рублей и стоимости угла на мансарде в 5 рублей. Койку где-нибудь в подвале можно и вовсе было найти за полтора рубля в месяц. Доходные дома любого типа считались прибыльным бизнесом, при этом не всегда было обязательно обладать невероятным капиталом, чтобы построить такой. Бывали доходные дома, принадлежавшие учителям или инженерам. Также была система, позволявшая скинуться с другими на постройку доходника. Можно было объединиться в товарищества для постройки дома с типовыми квартирами. Делали так: каждый скидывался примерно по 5 тысяч рублей – этого хватало для вступительного взноса на постройку квартиры площадью около 120 квадратных метров, в те времена это было чем-то вроде стандарта. Когда собиралось достаточно таких пайщиков в товариществе, брался кредит, чтобы покрыть оставшуюся сумму на строительство. После готовый дом закладывался в городском кредитном обществе. Кредитное общество давало ссуду до 75 % от оценочной стоимости дома. Ее нужно было выплатить в течение, к примеру, 37 лет, а ставка была – 4,5 % годовых. За счет этого гасились первые кредиты, а квартиры сдавались в аренду. Доход от сдачи в аренду был около 10 % годовых – это покрывало выплаты по кредиту, страховку, обслуживание дома и оставляло неплохую прибыль пайщику, вложившемуся в такое предприятие. В общем, бизнес это был хороший и популярный.

В Петербурге, например, под конец XIX века почти 90 % всех домов были доходными. Да и Москва не отставала. Чтобы привлечь клиентов в свой доходник, использовали изощренные маркетинговые приемы. Привлекали и необычной архитектурой, как в «Доме под рюмкой», и инфлюэнсерами. То есть мотивировали поселиться в доме кого-нибудь известного – и сразу подтянутся арендаторы, желающие жить в одном доме со знаменитостью.

Чтобы увеличить доходность, на первых этажах устраивали магазины, а в подвалах – складские и кладовые. В доме Исакова все было немножко по-другому. Низенький первый этаж здесь тоже предназначался для жильцов – это было что-то вроде их личного сарая. Дом только кажется идеально симметричным; на самом деле, если взглянуть на него с высоты полета московского голубя, мы увидим, что это не так – дом всеми силами пытается максимально эффективно занять свой участок. Так что квартиры получились разными по планировке, но в каждой были кабинет, столовая и гостиная – вокруг прихожей. Далее обычно коридор или проходной зал отделял парадные помещения от жилых: кухонь, спален и ванных комнат. В каждую кухню обязательно был вход с черной лестницы – для прислуги. Все это было сделано качественно, со вкусом, из лучших материалов и с художественным видением. В лучших квартирах камины облицевали керамикой со знаменитого завода Кузнецова. Плафоны украсили лепниной. Некоторые потолки были расписаны. Во входном холле до сих пор остались дубовые панели. На полу – керамическая плитка.

Почти во всех доходных домах долгое время лучшими квартирами считались те, что располагались на третьем этаже. Это одновременно было достаточно высоко, чтобы защитить жителей от грязных, шумных, порой вонючих улиц, но при этом на третий этаж было не так тяжело подниматься пешком.

Хотя в доме Исаева самыми престижными стали квартиры второго этажа, именно там были эти шикарные камины с керамикой. Самые дешевые квартиры обычно были на последних, пятых-шестых, этажах. Состоятельные люди редко хотели подниматься так высоко пешком. С изобретением лифтов ситуация поменялась. Сдавать за хорошие деньги теперь можно было квартиру на любом этаже. А в богатых домах вроде нашего также зачастую были телефоны, мусоросжигательные печи (!) и прачечные. С каждым арендатором заключался специальный договор. Он выглядел как домовая книга. В ней записывали имена арендаторов, количество снимаемых ими комнат и арендную плату. Тут же были прописаны правила жизни в доме. Например, в одних домах было строго-настрого запрещено играть на пианино. А в других – выпускать кошку из квартиры на лестничную площадку.

Вскоре доходник еще на этапе завершения отделки купил Иван Исаков. Это было обычным делом, когда председатели общества выкупали собственные особняки и доходные дома – сдача их в аренду приносила хороший доход. Скоро одну из квартир в доме арендовал архитектор общества Лев Кекушев – он к этому времени как раз разошелся со своей женой и съехал из особняка, который построил для своей семьи на параллельной Остоженке.

Чуть дальше по улице – достойный конкурент, дом Якова Рекка. Это тот самый Рекк, который владел Московским торгово-строительным акционерным обществом. Он построил и дом Исакова, и этот. Этот – для себя. Архитектор проекта немец