Трамп - Алекс Бертран Громов

рынку доступной аренды это не пошло. И даже подход, что лучше получать хоть немного, чем не получать ничего, в данном случае не действует, потому что лендлорд понимает – тот, кому удалось снять квартиру по льготной цене, будет до последнего за нее держаться, а не искать другую.

«Нью-Йорк по уши в нехватке жилья, но есть тысячи пустующих квартир, которые могут быть доступны городским арендаторам – если арендодатели разрешат им заехать. Эван Руген, основатель инвестиционной компании в сфере недвижимости LVL Group NY, говорит, что политическая случайность позволяет арендодателям не выставлять на продажу доступные по цене объекты. Закон о стабильности жилищного рынка и защите арендаторов Нью-Йорка 2019 года был принят для усиления контроля за арендной платой, регулирования того, что происходит со стоимостью квартиры, когда арендатор ее освобождает… Вместо того, чтобы сделать аренду доступной, говорит Руген, закон помог поднять арендную плату в Нью-Йорке до астрономических значений. Это происходит потому, что арендодатели понимают, что их стабилизированные арендные единицы не могут быть выставлены на продажу по рыночной ставке после того, как они инвестируют в модернизацию, – поэтому многие вообще воздержались от их выставления на продажу… Программа улучшения жилищного фонда для местного сообщества, объединяющая около 4000 владельцев и управляющих более чем 400 000 объектов недвижимости со стабилизированной арендной платой по всему Нью-Йорку, подсчитала, что из более чем 1 миллиона квартир со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке 20 000 единиц остаются пустыми, поскольку из-за высоких затрат арендодатели не могут выставить их на продажу. "Один из самых больших вопросов: 100 долларов лучше, чем 0 долларов? – сказал Руген. – Ну нет, потому что арендатора, вносящего стабилизированную арендную плату, очень трудно выселить". Хотя закон был создан для лучшей защиты арендаторов, он может непреднамеренно усложнить их жизнь» (Элсинна Ллойд. Почему некоторые арендодатели в Нью-Йорке не выставляют на продажу квартиры, которые вы действительно можете себе позволить / Why some NYC landlords keep the apartments you can actually afford off the market. Insider, 10 июля 2022 г.).

Долгое время была популярна практика вывода квартир из-под ограничения арендной платы путем их объединения. Превращение квартиры со стабилизированной арендной платой и квартиры, которую можно сдавать «по рынку», превращало всю ставшую более просторной квартиру в такую, на которую ограничение не действует. Часто и объединение двух льготных квартир в одну позволяло вывести жилплощадь из-под ограничения. Это явление было прозвано «франкенштейнинг» – если вспомнить, то персонажа романа Мэри Шелли сшили из кусков. У дизайнеров так называется смешение разных стилей при работе, а вот в недвижимости Нью-Йорка по методу Франкенштейна получались квартиры, которые можно сдавать без всяких социально ориентированных ограничений.

В 2023 году вышел закон, запрещающий подобное. Теперь за две объединенные квартиры со стабилизированной арендной платой можно брать только сумму двух последних цен. Объединенная квартира, в которую входит хотя бы одна квартира, подлежащая регулированию аренды, и в новом виде вся остается таковой. «Защитники прав арендаторов и законодатели-демократы в Нью-Йорке говорят, что разрешение арендодателям устанавливать новую, более высокую арендную плату за квартиры, которые они объединяют, побуждает их намеренно удерживать квартиры вне рынка – это известно как "складирование", – пока они ждут, когда опустеют соседние квартиры. "Мы теряем очень много квартир из-за франкенштейнинга и складирования, – заявила председатель жилищного комитета Ассамблеи Линда Розенталь, демократ из Манхэттена, которая выступила спонсором законопроекта. – Даже людям со средним доходом становится все труднее здесь жить".

Всего через несколько дней после того, как в прошлом году Gothamist сообщил о "франкенштейнизации" квартир, Департамент жилищного строительства и обновления общин штата опубликовал предложение об изменении правил с целью положить конец этой практике.

В истории Gothamist фигурировало здание в Ист-Виллидж, где по крайней мере 10 из 22 квартир со стабилизированной арендной платой были объединены в пять больших квартир с гораздо более высокой арендной платой. Одна из квартир продавалась за $9000 в месяц – по сравнению с $1324,60 и $1778,54 до того, как они были объединены» (Дэвид Брэнд. Законодатели Нью-Йорка закрыли лазейку «Франкенштейна», которую использовали арендодатели для повышения регулируемой арендной платы / NY lawmakers close ‘Frankenstein’ loophole used by landlords to spike regulated rents. Gothamist. 21 июня 2023 г.).

После покупки будущего Trump Parc East Дональд Трамп решил избавиться от арендаторов, живших на льготных условиях. Один из популярных приемов для этого – объявить о необходимости сноса дома, что он и сделал. Кроме этого была нанята управляющая компания «Цитадель менеджмент», она имела репутацию как раз такой, которая способствует лендлордам в фактическом выживании из многоквартирного дома арендаторов, пользующихся личными льготами по арендной плате или проживающих в квартирах, подпадающих под ее ограничение. На практике это могло означать отказ в обслуживании дома – так, чтобы по закону придраться было нельзя, но жизнь обитателей становилась некомфортной.

Но арендаторы объединились, наняли адвоката и принялись противодействовать. О том, что было дальше, подробно написал Тони Шварц в развернутой статье «Холодная война к югу от Центрального парка» для журнала New York Magazine: «Недавно, в субботу днем, Дональд Трамп сидел за своим огромным письменным столом на двадцать шестом этаже Trump Tower в окружении четырех сотрудников, включая двух юристов, и рассказывал историю Дональда Трампа другого рода. Человек, который заработал себе репутацию, заключая потрясающие сделки с первоклассной недвижимостью, а затем преодолевая огромные препятствия на пути строительства высотных зданий, пытался объяснить, как кучка арендаторов, которая живет на условиях контролируемой арендной платы в принадлежащем ему старом здании по адресу 10 °Central Park South, которое он с удовольствием освободил бы и перестроил, сумела сделать то, чего никогда не удавалось городским учреждениям, судам, коллегиям, конкурентам, защитникам окружающей среды, политикам, архитектурным критикам и Национальной футбольной лиге: успешно встать на пути того, чего хочет Дональд Трамп» (Тони Шварц. Холодная война к югу от Центрального парка / The Cold War on Central Park South. New York Magazine, 11 февраля 1985 г.).

Подлила масла в огонь история о том, как Трамп обращался в организации, занимающиеся беженцами и бездомными, с предложением разместить их подопечных в том самом доме. Это было сочтено общественностью еще одной попыткой давления на арендаторов.

Управляющая компания отказывалась выполнять текущие ремонтные работы, даже связанные с безопасностью жильцов. Или, например, не принимались чеки за аренду – а потом в адрес жильца выдвигалось обвинение в неуплате.

«На следующий день после Рождества 1981 года адвокаты Трампа подали иск против арендатора по имени Андерсон Клиппер, утверждающего, что арендная плата за август ему не была выплачена. Арендодатель может подать иск против арендатора в суд на самых