Изобилие - Ezra Klein

Когда доходные дома, семьи уезжают, и весь район начинает идти под уклон. "50

В том же году Американское общество специалистов по планированию опубликовало отчет, в котором дало рекомендации планировщикам, желающим творчески подойти к избавлению своих городов и районов от подобных неприятностей: "Зонирование - не единственный доступный инструмент для борьбы с разрушительными последствиями доходных домов. Жилищные кодексы все большего числа городов требуют, чтобы в них поддерживались достойные, хотя зачастую минимальные стандарты. Помимо защиты жильцов, соблюдение этих норм может многое сделать для того, чтобы гарантировать, что доходные дома не будут вредить районам, в которых они правильно расположены"51.

Со временем планировщики именно так и поступили: Зонирование и строительные нормы требовали, чтобы дома были оснащены все большим количеством функций и удобств. Были добавлены требования к минимальному количеству парковочных мест и введены ограничения на максимальное количество проживающих. Некоторые из этих мер были приняты для модернизации жилищного фонда или защиты здоровья и безопасности. Некоторые из них были сделаны для того, чтобы ликвидировать целые формы жилья, которые давали бедным или неудачливым людям возможность продолжать жить в более богатых районах. Действительно ли "защита жильцов" заключается в том, чтобы переселить их из дома-интерната без парковочных мест в палатку под эстакадой?

"Это заняло некоторое время, но с течением поколений планировщики добились больших успехов, в основном ликвидировав жилье для "даун энд аут", в результате чего, если вы оказались на улице в городе, где недвижимость стоит дорого, вы оказались на улице", - пишет Иглесиас .(52)

Дело не в том, что города хотели кризиса бездомности, с которым они сейчас столкнулись. Это не так. Они надеялись, что люди, которые не могут позволить себе жилье, которое они разрешили, уедут. Многие, конечно, так и поступили. Но некоторым некуда было идти. Другим нужно было оставаться рядом с семьей или работой. И эта политика не породила кризис за один год или даже за одно десятилетие. Потребовалось время, чтобы выбор в пользу ограничения жилья привел к массовой бездомности. Но нет ничего удивительного в том, что выбор в пользу ограничения жилья привел к массовой бездомности. И даже не удивительно, что города часто предпочитают ограничивать формы жилья или даже его количество, которое может быть построено поблизости. В конце концов, если вы уже владеете жильем, нехватка делает этот актив еще более ценным.

Что произошло в 1970-е годы?

Есть странный сайт под названием WTF Happened in 1971? Это длинная стопка диаграмм, собранных, как сороки, из всевозможных книг, газет и статей, фиксирующих множество способов, которыми общество начало наклоняться вокруг своей оси с наступлением 70-х годов. Самые убедительные из них - экономические: начиная с 70-х годов зарплата начала стагнировать, неравенство - расти, инАция - увеличиваться, а цены на жилье - неумолимо расти вверх.

Наш любимый из этих графиков показывает, сколько лет среднестатистическому работнику нужно копить на покупку жилья. В 1950 году это 2,3 года. В 1960 году - 2,6 года. В 1970 году - 2,4 года. Но затем нечто . К 1980 году это

3,8 года. К 1990 году 5,4 года. К 2000 году - 7 лет.53 И это движение вперед скрывает региональные различия: дом, который вы могли купить за 2,4 года работы в 1970 году, находился в другом городе, чем дом, который вы могли купить даже за 7 лет работы при медианной зарплате в 2000 году.

За эти десятилетия реальная заработная плата стагнировала, но не падала. Действие происходило в ценах на жилье, которые росли и росли. Это было нечто новое. До 1970 года жилье не было основным активом. Вы покупали дом, чтобы жить в нем. Но в 1970-х годах ситуация изменилась. Частично причиной этого стала инАция. Одной из главных целей федеральной жилищной политики было создание тридцатилетней ипотеки с 1х-кратной ставкой своеобразного финансового устройства, которое не выжило бы и дня в условиях дикой экономики. Какой кредитор в здравом уме стал бы выдавать тридцатилетние кредиты на условиях 1хed практически любому человеку, имеющему работу? Но федеральное правительство поддержало эти ипотечные кредиты и сделало процентные платежи по ним большими налоговыми вычетами, и так они стали краеугольным камнем американского рынка жилья. Но они стали и кое-чем другим: хеджем против инфляции. Ипотека с 1xed-ставкой - это выплаты Aat по дорожающему активу. В то время как инфляция съедает реальную стоимость этих выплат, стоимость того, на что идут выплаты - дома - только растет и растет.

С 1955 по 1970 год жилье, занимаемое владельцем, составляло около 21 процента от общего чистого богатства домохозяйств .(54) С 1970 по 1979 год оно выросло до 30 процентов от чистого богатства. Для тех, кто владел жильем, оно составляло гораздо большую часть их общего богатства, чем это. Но дом - это особая форма богатства. Как правило, в нем нужно жить. При продаже акций или облигаций ликвидируется актив, который вы не используете в повседневной жизни. При продаже дома ликвидируется место, где вы спите, стены, в которых вы, возможно, вырастили своих детей или сами стали взрослыми. Финансовый интерес сливается с сентиментальной привязанностью и повседневной необходимостью. Но бывает и хуже, как объясняет Фишель:

Стоит задуматься о том, насколько финансово проблематичным был дом, занимаемый владельцем, в начале двадцатого века - и остается до сих пор. Инвестиционный консультант, с которым вы консультировались, посмотрел на ваш портфель со средним доходом и сказал вам, что вы должны вложить почти все свои ликвидные активы в одну инвестицию. Это не диверсифицированный взаимный фонд; это одна компания, и она производит только один продукт в одном месте. Он имеет большой плюс в том, что его доходы почти не облагаются федеральным и государственным подоходным налогом, и он страхует вас от повышения арендной платы со стороны арендодателя. Но его стоимость подвержена множеству рисков. Не последнюю роль в этом играют соседи и муниципалитет, в котором 1rm. Плохие события по , на соседней улице, на в школьном округе и в мэрии могут привести ваши сбережения в упадок.55

В 70-е годы рост цен на недвижимость и замедление темпов строительства домов привели к тому, что дома, которыми люди владели, стали центром их богатства. Но как защитить стоимость этого актива? Вы можете застраховать дом от пожара, но вы не можете застраховать его от роста преступности, снижения качества местных школ или строительства комплекса общественного жилья в соседнем квартале.

Чтобы управлять этими рисками,