Энциклопедия молодого пенсионера. Как спланировать пaссивный доход и перестать работать на дядю - Алексей Леонидович Родин

Во-вторых, если случится сбой в доходах, то квартира будет продана с молотка, скорее всего ниже рыночной стоимости. Вам вернут копейки, которых не хватит ни на что.

Давайте подытожим разницу между своей квартирой и арендованной:

• Аренда дешевле ипотеки. Раза в полтора-два.

• Вы мобильнее. Можете пару лет пожить рядом со старшей дочкой, пока внук не пошел в детский сад. А потом пару лет рядом с младшим сыном, пока внучка не пошла в сад.

• Вы не привязаны к работе – меняете и переезжаете в соседний с работой дом, экономя на проезде часы, которые потом вырастают в годы.

• Вы свободнее. В прошлом году жили в Геленджике с апреля по сентябрь. В этом – в Сочи, в следующем – в Испании. Аренда небольшой квартирки на курорте не дороже московской.

• Ликвидность. Квартиру по адекватной цене быстро не продашь.

• Выгода. Капитал, равный стоимости квартиры, будет приносить гарантированный доход на аренду такой же квартиры. Плюс у вас будут оставаться деньги на проживание.

Я не призываю всем поголовно продавать квартиры и жить на съемных. Я призываю принимать решение взвешенно. Тем более, если вы решили ступить на путь фаера.

Возьмите калькулятор и посчитайте. Решайте по ситуации. Будьте с собой честны. Ответьте на вопросы:

• Вы точно хотите жить именно в этом месте всю свою жизнь?

• Точно не захотите пожить несколько лет в центре рядом с любимыми театрами и выставками?

• Потом еще несколько лет рядом с работой?

• Еще несколько лет рядом с лицеем детей?

• Потом у большого парка?

• А потом за городом у реки и леса?

• Вы сможете каждый месяц выплачивать банку ипотечные платежи 20 лет?

Даже если стоимость жилья поднимется, этот рост вряд ли перекроет расходы, проценты и упущенную выгоду. Период бурного роста стоимости недвижимости прошел.

Когда есть смысл избавляться от ипотеки?

Необходимо рассчитать, есть ли смысл избавляться от ипотеки досрочно.

Когда мы выплачиваем банку ипотеку, сначала отдаем проценты, а тело кредита только в конце.

Когда ипотека взята на 10 лет и прошло уже 5 лет с начала выплат, вряд ли есть смысл закрывать кредит досрочно, так как все основные переплаты уже сделаны.

А вот если будете инвестировать сумму, которую можете направить на досрочное погашение, возможно, сможете заработать в полтора раза больше.

Также иногда наступает момент, когда есть смысл пересмотреть необходимость владения недвижимостью, приобретенной ранее в кредит. Дети выросли и улетели из гнезда. У них своя жизнь и свои семьи. И трехкомнатная квартира пустует. Может быть, ее поменять на меньшую или продать? А себе жилье арендовать?

Ищем выгоду.

У вас есть возможность снизить переплату в несколько раз. Внося дополнительные платежи, вы можете:

1. Снизить срок ипотеки.

2. Снизить ежемесячный платеж.

3. Снизить и срок, и ежемесячный платеж.

Первый вариант:

Плюс: Самая низкая переплата.

Минус: Ежемесячный платеж не меняется.

Резюме: Применять, когда платеж для бюджета комфортен.

Второй вариант:

Плюс: Ежемесячный платеж уменьшается до комфортного.

Минус: Переплата банку снижается не так сильно, как в первом варианте.

Резюме: Применять, когда в первую очередь необходимо уменьшить нагрузку на семейный бюджет.

Третий вариант:

Внося дополнительные платежи, вы можете каждый раз на выбор уменьшать либо регулярные платежи, либо срок ипотеки.

Еще несколько лайфхаков. Как брать ипотеку.

История первая:

У Алексея есть ежемесячный доход в размере 100 000 рублей, накопленный 1 млн рублей и давнее желание жить в своей однокомнатной квартире.

• Стоимость квартиры на вторичном рынке 5 млн рублей.

• Первоначальный взнос 1 млн рублей.

• Ставка 10%.

• Ипотека на 30 лет.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 35 102 рубля.

✓ Срок кредита 30 лет.

✓ Переплата составит 8 638 283 рублей (215% от суммы кредита).

1. Дополнительно вносим 5 000 рублей в месяц. Снижаем срок кредита.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 40 102 рубля.

✓ Срок кредита уменьшится до 18 лет.

✓ Переплата составит 4 572 895,63 (114% от суммы кредита).

Вывод: досрочное погашение ипотеки путем дополнительного взноса в размере 5 000 рублей уменьшает срок кредита на 12 лет и переплату на 4 млн рублей, то есть в 2 раза.

2. Дополнительно вносим 10 000 рублей в месяц. Снижаем срок кредита.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 45 102 рубля.

✓ Срок кредита уменьшится до 13,5 лет.

✓ Переплата составит 3 273 661,42 (82% от суммы кредита).

Вывод: досрочное погашение ипотеки путем увеличения ежемесячных платежей всего на 10 000 рублей уменьшает срок кредита более чем в 2 раза и переплату на 5 млн рублей, то есть в 2,5 раза.

Помните: даже небольшое увеличение регулярного платежа значительно снижает переплату банку.

История вторая:

У Владимира и Ольги ежемесячный доход семьи 180 000 рублей. В наличии 5 млн рублей и желание жить в своей трехкомнатной квартире.

• Стоимость квартиры в новостройке без ремонта 12 млн рублей.

• Затраты на ремонт 1 млн рублей.

• Ставка 10%.

• Ипотека на 30 лет.

1. Неправильный вариант.

• Первоначальный взнос 4 млн рублей.

• Ремонт квартиры 1 млн рублей.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 70 205 рублей.

✓ Срок кредита 30 лет.

✓ Переплата составит 17 276 547,08 (215,96% от суммы кредита).

2. Правильный вариант.

• Первоначальный взнос 2 млн рублей (минимальный).

• Ремонт квартиры 1 млн рублей.

• Досрочное погашение с уменьшением срока кредита во время первого ипотечного взноса 2 млн рублей.

Итог:

✓ Ежемесячный платеж 87 757 рублей.

✓ Срок кредита 14,5 лет.

✓ Переплата составит 7 148 204,58 (71,48% от суммы кредита).

Вывод: досрочное погашение ипотеки путем единовременного взноса в размере 2 млн рублей уменьшило срок кредита в 2 раза и сэкономило 10 млн рублей.

Помните: небольшое единовременное погашение задолженности по ипотеке значительно снижает переплату банку и уменьшает срок кредита.

Секретный план действий:

1) Берите ипотеку на максимальный срок.

2) Вносите минимально возможный первоначальный взнос.

3) Все свободные деньги направляйте на досрочное погашение с уменьшением срока кредита.

Как видите, недвижимость – это консервативный, низкодоходный и низколиквидный инструмент, который нам нравится по причинам психологическим. Наша любовь к ней объясняется детством, когда родители получали свои квадратные метры от государства и наличие собственного жилья считалось показателем достатка.

Однако способ зарабатывать на недвижимости все-таки существует. На иностранных рынках торгуются фонды недвижимости, так называемые REIT (Real Estate Investment). На Московской бирже можно купить паи пары десятков Закрытых ПИФов недвижимости. Большинство из них выплачивает пайщикам дивиденды от аренды 2–12 раз в год на уровне 7–12% годовых.

Такие фонды – самый простой, удобный и ликвидный способ инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в бизнес. Мгновенный путь при огромных рисках

Инвестиции в чужой бизнес относятся к разряду альтернативных.

Так это называется с академической стороны.

Кстати, покупка акций – это тоже инвестиции в бизнес, как вы уже знаете. Только в более прозрачный и стабильный, чем пиццерия за