Энциклопедия молодого пенсионера. Как спланировать пaссивный доход и перестать работать на дядю - Алексей Леонидович Родин

Аренда такой же однушки, как в предыдущем примере, будет стоит 40 000 рублей в месяц, меньше половины купонного дохода. Остальные 60 000 рублей вы будете реинвестировать в рост уже имеющегося капитала. Это как раз покроет динамику роста стоимости недвижимости. За последние 10 лет она составляет 5% годовых, а за последние 20 лет – 8% годовых, по данным сайта irn.ru. Как раз на уровне официальной инфляции.

Это в рублях. В валюте после 2014 года динамика вообще отрицательная.

Мы рассмотрели ситуацию с недвижимостью как местом проживания. Предлагаю взглянуть на квартиру как на инвестиционный инструмент.

У многих из вас есть бабушкина квартира, доставшаяся в наследство. Что с ней делать фаеру?

Дано:

Квартира, стоимостью 5 000 000 рублей.

Рост стоимости недвижимости 5% в год.

Доход с аренды квартиры 5% в год.

Рост стоимости аренды 5% в год.

Реинвестирование дохода с аренды под 15% годовых.

(Я беру для расчета данные динамики роста стоимости недвижимости за последние 10 лет. Вы можете подставить свои цифры. Но не забывайте, что в среднем квартира сдается 10 месяцев в году, требуется застраховать недвижимость, раз в несколько лет делать ремонт, искать арендаторов и решать вопросы с соседями).

Решение номер раз.

Привычное и понятное.

Квартира сдается, деньги с аренды после уплаты 13% НДФЛ реинвестируются на ИИС для исключения будущего налога на доход.

Решение номер два.

Страшное своей неизвестностью и непривычностью.

Квартира продается, деньги инвестируются в портфель на фондовом рынке.

Таким образом, если вы выбираете первое решение, то через 15 лет у вас будет квартира стоимостью 10,39 млн рублей и денежные средства от сдачи ее в аренду с учетом реинвестирования в размере 15,15 млн рублей.

Однако надо понимать, что для простоты я привел идеальный вариант, когда вы деньги реинвестируете практически сразу, системно и дисциплинированно. А также не тратите деньги на ремонт, арендаторы у вас постоянны, дисциплинированны и аккуратны, а проблем с соседями нет. Если подходить к вопросу строго, то для расчета доходности от аренды берут загруженность 10 месяцев в году, как я отметил выше.

В итоге, к выходу на пенсию у вас в наличии капитал 25,55 млн рублей.

Учитывая правило 8%, доход с этого капитала будет равен 170 000 рублей в месяц. В сегодняшних деньгах это 62 000 рублей.

Поздравляю, вы за 15 лет увеличили в 2,9 раза доход от аренды квартиры. И это исключительно за счет того, что реинвестировали арендные платежи.

Но путь фаера – это второе решение.

В этом случае результат в полтора раза лучше:

Капитал 40,69 млн рублей и пассивный доход 271 000 рублей в месяц (в сегодняшних деньгах 98 000 рублей).

И в этом случае за 15 лет фаер выходит на пассивный доход, который позволит жить для себя, а не для дяди. А еще можно извлечь прибыль способом, который выбрала Татьяна.

«Когда знаешь, как рассчитывается доходность от инвестиций, это помогает смотреть на покупку не только ценных бумаг, но и на недвижимость и прочие финансовые вложения и принимать правильные решения.

Несколько лет назад мы выбирали квартиру. Выбирали квартиру для себя, но и рассматривали для возможной сдачи данного объекта. Выбрав район, который нас устроил, и стоимость квартиры, мы провели анализ, за сколько можно сдать жилье (посчитали доходность, район оказался интересный с точки зрения инвестиций). В этом же комплексе продавались парковочные места в паркинге за 400 тыс. руб., хотя в городе стоимость паркинга от 700 тыс. руб. В данном районе очень много высоток, и явно ставить машину со временем на улице будет проблематично. Проанализировав стоимость аренды паркинга в данном районе, получалось, что стоимость сдачи в аренду паркинга составит 5000 руб. в месяц, т. е. доходность 15% без вычета налогов и без коммунальных платежей. За вычетом налога и коммунальных платежей чистая доходность от 10% годовых.

Так как мы только входили в мир инвестиций, то приобрели только одно место. Но рядом с нами оказался инвестор с опытом)))), он сразу купил 10 парковочных мест, хотя при этом в жилом комплексе у него была однокомнатная квартира. Через 1 год эти парковочные места уже стоили 700 тыс. руб. Желающих арендовать место было достаточно».

Татьяна Горбатюк,

финансовый консультант, https://t.me/fin_bp

Негде жить. Ипотека или аренда?

Не всегда в наличии квартира или деньги на ее покупку. Предположим, вы стоите перед выбором: ипотека или аренда плюс инвестиции.

Как в данной ситуации поступит фаер?

Дано:

У вас есть капитал в размере 500 000 рублей.

Решение номер раз.

Приобретаете квартиру в ипотеку, стоимостью 5 000 000 рублей.

Первоначальный взнос 500 000 рублей.

Срок 15 лет.

Ставка 13,3%.

Страхование жизни не оформляем. Ставка по ипотеке чуть выше, но будет значительная экономия из-за отсутствия оплаты страховки.

Ежемесячный взнос 58 000 рублей.

Через 15 лет квартира, стоимостью 10,39 млн рублей, перейдет в вашу собственность.

Обойдется она вам в итоге в 10,94 млн рублей.

По факту, вы ничего не приобрели и не потеряли.

Вы можете возразить: «Такого быть не может, что-то не так посчитано, банк должен был заработать на мне, а так, вроде, ничего он и не заработал».

Заработал. Не забывайте, что деньги сейчас дороже, чем деньги завтра. И получаемые от вас средства банк инвестирует в другие проекты. Он на этих деньгах зарабатывает, а не складывает под подушку.

Фаер должен быть таким же умным, как банк. Поэтому рассмотрим другой вариант решения.

Решение номер два.

Арендуете такую же квартиру за 21 000 рублей в месяц.

Ставка аренды каждый год растет на 5%.

Открываете индивидуальный инвестиционный счет, вносите 500 000 рублей. Ежемесячно пополняете счет на разницу между взносом по ипотеке и арендой.

Доходность инвестиционного портфеля 15% годовых.

Через 15 лет у вас в наличии капитал 21,92 млн рублей.

Поздравляю, вы – фаер. Ваш капитал в два раза больше, чем в первом решении.

Применяя правило 8%, фаер с этого капитала будет получать 146 000 рублей в месяц (53 000 рублей в сегодняшних деньгах).

Если все-таки ипотека.

Мы уже выяснили, что для фаера аренда квартиры имеет свои преимущества. Но не у всех есть деньги на квартиру сразу. Первое, что приходит на ум, как мы уже выяснили, – ипотека.

Ипотека – это приобретение квартиры на кредитные деньги при условии, что недвижимость остается в залоге банка до полной выплаты долга.

По факту во владение квартирой вы вступите только после полной выплаты кредита, через 15–30 лет. Владение квартирой в данном случае – иллюзия. Перестанете выплачивать банку деньги и все потеряете.

Почему?

Во-первых, вы сначала выплачиваете