Изобилие - Ezra Klein

Либералы сетуют на то, что частные девелоперы стремятся построить "про1табельные" комплексы, в то время как больше всего нужно доступное жилье. Но даже если не принимать во внимание количество построенного жилья, один из способов сделать его более доступным - это удешевить его строительство. Проблема в том, что многие либеральные юрисдикции обросли правилами и нормами, которые делают жилье более дорогим даже после его строительства - и это, конечно, делает его менее доступным. В Сан-Франциско, согласно отчету штата за 2023 год, на получение разрешения на строительство нового жилья уходит в среднем 523 дня, а на получение разрешения на строительство - еще 605 дней, и это для тех проектов, которые не были загублены общественным противодействием в процессе планирования .(14) Проект должен быть весьма перспективным, чтобы пройти через эту канитель.

-И он должен быть приемлемым для богатых соседей, что толкает застройщиков на строительство элитных кондоминиумов.

Но мрачная абсурдность либеральной жилищной политики становится наиболее очевидной, когда вы сосредотачиваетесь на том виде жилья, который либералы утверждают, что поддерживают: доступное жилье, построенное некоммерческими застройщиками при поддержке избирателей и местных властей. В 2016 году жители Лос-Анджелеса подавляющим большинством голосов приняли предложение HHH, , которое позволило собрать 1,2 миллиарда долларов за счет повышения налога на недвижимость для создания 10 000 новых квартир для бездомных. "Избиратели Лос-Анджелеса радикально изменили наше будущее, - сказал мэр Эрик Г Аркетти, - дав нам мандат покончить с уличной бездомностью в течение следующего десятилетия"15.

К марту 2024 года город построил 4 344 квартиры по программе HHH .(16) Аудит 2022 года показал, что квартиры стоят в среднем около 600 000 долларов(17) - почти в два раза дороже медианной цены продажи жилья в Хьюстоне. С проектом HHH было много проблем, но настоящая проблема возникла еще до него: то, как использование государственных денег накладывает требования, задержки и дополнительные цели, замедляя строительство и повышая стоимость.

Программа HHH предназначена для предоставления части, но не всех средств на строительство. Защитники HHH быстро указывают на то, что средняя стоимость одной единицы жилья включает в себя только 134 000 долларов из средств HHH.18 Программа предназначена для запуска проектов, которые могут получить и другое финансирование. Звучит неплохо:

что благодаря привлечению внешних средств доллар налогоплательщика может пойти дальше. В реальности это означает, что проекты доступного жилья должны объединять четыре, или пять, или шесть различных спонсоров, собирая вместе налоговые льготы, благотворительные пожертвования, а также государственные и местные стимулы.

"Каждый хочет сказать, что на эту квартиру мы потратили всего 50 000 долларов, а это значит, что мне придется пройти через этот процесс четыре или одиннадцать раз", - говорит Ясмин Тонг, основательница компании CTY Housing, консультирующей по проектам доступного жилья. "Я видела проекты с десятью источниками финансирования. На это требуется время. "19

Разные источники финансирования имеют разные требования, и все усложняют проект. "Застройщику приходится прыгать от одного источника финансирования к ", - говорит Тонг. "Вначале вы говорите, что будем обслуживать малообеспеченные семьи в этом комплексе. Но финансирование не . Тогда вы размещаете здесь квартиры для ветеранов. Или пытаетесь поселить здесь жертв домашнего насилия. Проект постоянно перестраивается по мере того, как появляются и исчезают источники финансирования".

Рон Гальперин был городским контролером Лос-Анджелеса с 2013 по 2022 год. Его офис отвечал за аудит HHH. Его офис отслеживал, сколько стоит каждое устройство, откуда берутся деньги и достигает ли программа своих целей. Можно было бы ожидать, что он похвалит электронную программу HHH за то, что каждый доллар компенсируется 1 долларом от других спонсоров. На самом деле он в ярости от того, как были распределены деньги.

"Если вы посмотрите на дополнительные расходы, которые связаны со всеми нормами, правилами, ограничениями и запретами, - сказал Гальперин, - то, по сути, все эти деньги пойдут на корм зверю, покрывая расходы на нормативные акты. Да, в среднем они получают от города 134 000 долларов, но те обручи, через которые приходится прыгать, чтобы получить , вполне могут превысить эти 134 000 долларов. Мы абсолютно безумную систему"20.

Кроме того, существуют более высокие стандарты, которым должны соответствовать застройщики, получающие государственные деньги. "Мы обязаны платить преобладающую заработную плату, поэтому на оплату труда начисляется как минимум 20 или 30 процентов", - говорит Тонг. "У нас есть требования по устойчивому развитию, которые мы должны соблюдать. У меня были проекты, где отдел планирования требовал более качественную систему вентиляции, потому что мы были на определенном расстоянии от автострады. Все жилые комплексы aPordable подчиняются требованиям экологического строительства. Стандарты в Калифорнии выше, чем где бы то ни было в стране. И вы не просто обязаны строить в соответствии со стандартами, вам также необходимо нанять консультанта, который подтвердит, что вы построили в соответствии со стандартами. Это увеличивает расходы. "21

Каждый из этих пунктов - достойная цель. Но также и строительство большого количества доступного жилья быстро и дешево. Лос-Анджелес не справляется с этой задачей, и справляется плохо. Учитывая этот провал, имеет ли смысл просить о создании специальных систем фильтрации воздуха для домов, расположенных вблизи автострад, когда альтернативой для многих потенциальных жителей является палатка под автострадой? Постановка вопроса звучит бессердечно. Но отказываться от постановки вопроса, учитывая потребность в большем количестве жилья, жестоко.

Эти дополнения исходят не только от советов по планированию, пытающихся повысить качество жилья. Они также исходят от соседей, которые предпочли бы, чтобы такое жилье не строилось. В Венисе, на родине легендарной набережной, проект Venice Dell Community пытается превратить парковку, принадлежащую городу, 140-квартирный дом для жителей дома, художников и семей с низким уровнем дохода, спроектированный звездным архитектором.22 С проектом борется и даже судится группа местных домовладельцев, которые жалуются, что "Венис отчаянно нуждается в этом участке для решения проблемы хронической нехватки парковок", что новое жилье будет "бельмом на глазу, полностью оторванным от здравых архитектурных принципов", и что оно строится "без экологической экспертизы в обозначенной зоне цунами и специальной зоне риска наводнений FEMA. "23 (Когда ангелам нужно доступное жилье? Сейчас! Где они хотят его получить? Не здесь!)

Пережить сопротивление местных жителей часто означает согласиться на целый ряд требований, которые приводят к резкому увеличению затрат. Чтобы попытаться нейтрализовать нападки местных жителей, застройщики нанимают дорогостоящих архитекторов, неоднократно переделывают планы, делают всевозможные эстетические и архитектурные уступки или дополнения, нанимают дополнительных юристов и аудиторов,