Экономическая история России - Сергей Викторович Ильин

губерний. На его долю к 1915 г. пришлось 6,4 % выданных ссуд. Кроме сельских ссуд земельные банки выдавали еще и ссуды в городах. Между ними и городскими кредитными обществами сложилось своеобразное разделение труда: если банки выдавали деньги под залог земель, то общества кредитовали почти исключительно владельцев доходных домов (потребительские ссуды ипотечным кредитным учреждениям были запрещены). В начальный период деятельности городских обществ, когда ими еще не были собраны запасные капиталы, исключительную роль в их деятельности играла финансовая поддержка органов городского самоуправления. В 1915 г. на территории империи производили выдачу ссуд 35 городских кредитных обществ. Они держали пальму первенства в городском ипотечном кредите. Старейшими и наиболее крупными подобными организациями выступали Петербургское и Московское городские кредитные общества.

В России земельный кредит находился под строгим и всеобъемлющим государственным контролем. Его осуществляло специальное подразделение Министерства финансов – Особенная канцелярия по кредитной части. Ипотечный кредит в нашей стране был ликвидирован одновременно с национализацией земли в 1917 г. В Европе и США система ипотечного кредита просуществовала вплоть до сего дня. В ФРГ, например, еще в 70-х гг. ведущие позиции на рынке долгосрочных ссуд сохраняли ипотечные банки. После Второй мировой войны строительство магистральных газопроводов в США финансировалось путем эмиссии специальных ипотечных облигаций.

Ипотечные банки являлись крупными эмитентами на российском фондовом рынке, тем самым они отвлекали свободные капиталы внутреннего происхождения от помещения в индустриальный сектор промышленности. Сумма всех ипотечных бумаг, обращавшихся на рынке по состоянию на 1 января 1914 г., равнялась 5,2 млрд руб. – без малого в 2 раза больше, чем сумма акций и облигаций акционерных компаний – 2,7 млрд. В целом ипотечные бумаги занимали 37,7 % всей суммы бумаг на фондовом рынке России (в Германии – 29 %). Особенно велик был объем ипотечной эмиссии в годы аграрных преобразований П. А. Столыпина.

Важной особенностью всего российского ипотечного долгосрочного кредита (государственного, акционерного и кооперативного) являлось то, что он был дешевле краткосрочного коммерческого, чего не наблюдалось ни в одной из развитых европейских стран. Тем не менее банковские долгосрочные ссуды предоставлялись на условиях, которые бывали разорительными для заемщиков. Так, 28 июня 1891 г. министром финансов была утверждена инструкция по оценке земель для залогов в Дворянском земельном банке, вызвавшая массу нареканий среди его клиентов. Она вводила чрезмерно высокий процент капитализации для земельных оценок: средний годовой доход имения должен капитализироваться по рыночному курсу, то есть не ниже чем из 6 % годовых (чем выше процент капитализации, тем ниже земельные оценки). Заемщики банка справедливо обращали внимание на то обстоятельство, что землевладение, как крупное, так и мелкое, не приносило дохода на капитал выше 4–5 %. Такие оценки разоряли заемщиков, поскольку имения обрастали вторыми, третьими закладными, главным образом частными. Положения циркуляра давали повод обвинить Дворянский банк в ростовщических действиях. Надо сказать, что образ действий того или иного банка представляется не столько вопросом субъективного выбора начальствующих лиц, сколько вопросом объективной реальности. Постоянной головной болью руководства Дворянского банка был высокий процент неисправных плательщиков. Поэтому даже при значительной абсолютной массе чистой прибыли Дворянского банка ее отношение к собственным капиталам оставалось невысоким: 2,27 (1895), 3,06 % (1913). Средняя доходность в промышленном секторе экономики страны колебалась около 6 %, то есть была много выше. Едва ли Дворянский банк был бы в состоянии благополучно существовать без поддержки российского самодержавного монархического государства.

Сохранению ростовщичества в сфере поземельных сделок как в банковском, так и в частном секторе благоприятствовало слабое распространение в стране ипотечной системы. В литературе изобретение ипотеки приписывается Солону. До начала VI в. до н. э. в Афинах имущественные обязательства обеспечивались личностью должника, то есть, если заемщик останавливал уплату по долгу, его продавали в рабство кредитору. Для того чтобы перевести личную ответственность по долгам в имущественную, Солон предложил ставить на пограничной меже имения должника столб с надписью, что данным имуществом обеспечивается долговая претензия на известную сумму. Этот столб получил название «ипотека» (в переводе с греческого «подставка»). Важным было еще и то, что ипотека не мешала переходам имущества из рук в руки, так как обеспечение обязательства состояло в имуществе, а не в личности. Таким образом, уже в античной Греции появилось два атрибутивных признака ипотеки: специальность (обеспечение данного займа точно определенным имуществом) и гласность (публичность).

Понятие ипотеки в римскую эпоху было расширено тем, что стало возможным установить ее на всем имуществе должника. Тем самым она обрела личный характер. Помимо того, отдельные долговые претензии по закону получали безусловную привилегию, то есть ипотечное право присваивалось независимо от договора. Такая ипотека получила название законной, тайной или безгласной. Похожим способом в императорской России обеспечивались обязательства физических и юридических лиц перед казной: обеспечением платежа акциза с сахарного песка являлся сахарный завод, акциза со спирта – имение, в составе которого находилось винокуренное предприятие, и т. п. В литературе считается, что именно в римское время ипотека утратила свои главные свойства, а кредиторы лишились прочного обеспечения своих ссуд: для надежности необходимо, чтобы в обеспечение долга выставлялось, во-первых, имущество известное и, во-вторых, точно определенное. Трансформация ипотечного права в римскую эпоху античной истории была порождена распространением латифундиального землевладения и колоната.

В средневековье вновь начала распространяться мелкая земельная собственность, что привело к возрождению классической греческой ипотеки в новых формах. Старинный германский обычай требовал, чтобы все сделки с недвижимостью, прежде всего с землей, совершались перед судом, а право собственности на нее устанавливалось путем публичного объявления о том в судебном заседании, которое в обязательном порядке протоколировалось. Из собраний судебных протоколов выросли книги регистрации поземельных отношений. В них регистрировались не только права собственности, но и другие вещные права на земельное имущество: право залога, право отдельного владения, право пользования выгодами этого имущества и т. п. Эти книги не без влияния античной традиции стали называть ипотечными книгами.

В позднюю феодальную эпоху законодательства некоторых европейских стран начали допускать установление ипотеки на арендованные земли, на земли ленного владения и прочие. Тогда же сложилась двухэтапная процедура юридического оформления сделок с недвижимостью: на первом этапе происходило оформление договора о переходе права от одного лица к другому, а на втором это право укреплялось. Именно после укрепления права собственности через отметку в книгах поземельной регистрации двусторонний договор делался обязательным и для всех третьих лиц.

История ипотеки в нашей стране давно ждет своих заинтересованных и кропотливых исследователей. Европейская система регистрации поземельных сделок поначалу распространялась и в России. Соборным уложением 1649 г. предписывалось договор купли-продажи имения в обязательном порядке регистрировать в Поместном приказе: приобретенное имение («дачу») следовало укрепить («справить») за приобретателем. В XVIII в. юридическая процедура укрепления (регистрации) была отодвинута на задний план крепостным порядком регистрации земельных сделок. До отмены крепостного права ревизские сказки и окладные реестры уездных казначейств в некоторой степени заменяли поземельную регистрацию. При продаже населенных имений их раздробления не допускалось, так как покупатель всегда точно знал, сколько крепостных душ он получает от продавца, чего никак нельзя было сказать о площади земли, которая к душам, так сказать, прилагалась. Если имение было оброчным, то сами крестьяне зорко следили, чтобы их новый господин получал от старого всю купленную им землю, ибо она целиком находилась в их владении и пользовании. В барщинных имениях покупатель часто получал не всю землю – продавец считал себя вправе удержать за собой домениальные земли под тем предлогом, что они не принадлежали к проданному имению. В прилагавшихся к сделке документах обычно фиксировался не поземельный состав, а земли по угодьям, то есть пашни, леса, луга, выгоны и прочее. В том случае, если имение приобреталось с аукциона, вслед за покупкой часто следовал поземельный судебный процесс, в ходе которого приходилось выяснять права прежнего собственника, но не на ревизские души, а на землю. Из архивов подчас извлекали документы на земельные пожалования, восходившие к Смутному времени, то есть началу XVII в. Хаос в поземельных отношениях понижал цены на дворянские земли: покупатели имели серьезные основания бояться, что вместо земельного имущества они получат нескончаемый судебный процесс, и требовали в качестве страховки скидок и уступок с продажной цены.

Европейская система поземельной регистрации в Российской империи прижилась только в Польше, в Финляндии и прибалтийских губерниях. В 1859 г. был поставлен вопрос о распространении ее на всей территории страны. Разработку проектов ипотечной реформы начало Министерство финансов, а с 1867 г. ее