Детройтская история. Становление неформальных отношений собственности в депрессивном городе - Клэр Херберт

количества пустующих объектов недвижимости, и это дает более чем достаточные возможности для неформальной занятости и демонтажа этих строений. Отсутствие спроса на недвижимость привело к предельному снижению ее стоимости, и теперь во многих районах Детройта функционирующий рынок недвижимости, в сущности, отсутствует. Следствием прекращения инвестиций и перемещения рабочих мест в пригороды стали нехватка экономических возможностей и высокие уровни безработицы и бедности в городе. Сокращение налоговых поступлений, издержки на содержание ветшающей инфраструктуры и тысячи объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, – все это подразумевает, что у города отсутствуют ресурсы для эффективного регулирования отношений собственности и обеспечения соблюдения законодательства в этой сфере. Аналогичным образом обстоит дело и в случае с тысячами утративших свою ценность и заброшенных объектов недвижимости – никаких стимулов для сохранения их в правовом поле нет. На этом фоне власти обеспечивают следование регуляторной политике в сфере недвижимости в выборочном порядке. Благодаря такому сочетанию факторов – наличию масштабных выгодных возможностей и отсутствию правоприменения или отпора со стороны государства – использование недвижимости в Детройте в значительной степени де-факто не регулируется, что и является ключевой характеристикой неформальности. В этой главе мы рассмотрим взаимосвязанные пространственные, экономические и политические условия, характерные для Детройта и других депрессивных городов, которые подрывают либеральный режим частной собственности и одновременно способствуют росту и распространению неформальных отношений в сфере недвижимости.

Пустующие и заброшенные помещения

К 2014 году из‑за убыли населения в Детройте насчитывалось 78 506 пустующих и находящихся в ветхом состоянии зданий37, а также более 20 квадратных миль [52 квадратных километра] неиспользуемых земель, принадлежащих городу (территория, сопоставимая с размерами Манхэттена), при общей площади города в 139 квадратных миль [361 квадратный километр]38. Начало процессам депопуляции и деградации Детройта было положено после Второй мировой войны, когда из города начался отток белого населения, происходили расовые конфликты, технологические и экономические изменения (см. [Sugrue 1996], [Steinmetz 2009]). Ситуацию усугубило лавинообразное изъятие заложенной недвижимости во время Великой рецессии, последствия которой ощущаются и сегодня [Hackworth 2014]. Если в 1950 году численность населения Детройта достигла пиковой отметки почти в два миллиона человек, то на 1 июля 2015 года в городе оставалось 677 116 жителей39.

В городах наподобие Детройта многие владельцы недвижимости, желающие уехать, не могут ее продать из‑за слишком низкого спроса. Им приходится нести финансовый ущерб и бросать свои дома или предприятия, на которые в дальнейшем могут обратить взыскание банки (если недвижимость была заложена) или городская администрация в случае неуплаты налогов [Hackworth 2014: 3]. В этой ситуации собственники недвижимости, рассчитывая заработать, скупают дешевые объекты для сдачи в аренду, но делают в них лишь незначительный ремонт, так что со временем их состояние ухудшается (см. [Akers 2013], [Hackworth 2014], [Mallach 2014]). Остающимся в городе собственникам жилья нередко бывает трудно содержать свои дома в порядке, поскольку стоимость недвижимости падает, а ситуация с занятостью безрадостна40. В результате значительная часть жилого фонда Детройта оказывается в плохом состоянии еще до того, как собственники покидают свои дома, а состояние пустующих объектов недвижимости становится еще хуже из‑за активности сборщиков металлолома и другого утиля.

Если судить по уличному фасаду, то масштабы присутствия пустующих площадей и состояние недвижимости сильно варьируются от квартала к кварталу и от района к району41. На рис. 5 и в таблице 1 показаны различия в масштабах присутствия пустующих помещений по всему Детройту. Пустующие объекты недвижимости – земля и здания – разбросаны по всему городу, то же самое касается и неформального использования этих объектов, в результате чего они оказываются рассеянными по территории города и зачастую не связанными друг с другом [Harris 2018]. В более стабильных районах, таких как Мидтаун или некоторые территории на северо-западе Детройта, пустующих домов и участков мало, так что эти районы напоминают солидные кварталы многих других городов со старым жилым фондом. Небольшие бунгало послевоенной постройки или скромные «четырехугольники»42, стоящие вплотную друг к другу, стареют и ветшают, но в них по-прежнему живут люди, которые ухаживают за этими домами. Последствия сокращения муниципальных услуг легко заметить по всему городу: уличное освещение давно не работает, тротуары разрушаются, а на дорогах с огромными выбоинами водителю приходится ощущать себя героем компьютерной игры, преодолевающим череду препятствий. Однако в этих более устоявшихся районах вы сможете обнаружить лишь несколько пустующих участков в пределах одного квартала, и местные жители зачастую прилагают решительные усилия, чтобы пустующие дома выглядели обитаемыми и не подвергались дальнейшему обветшанию.

Рис. 5. Масштабы присутствия пустующих помещений и использование земель в разных районах Детройта. Источник: Detroit Strategic Framework 2012: 234

Другие же районы, например вокруг аэропорта, расположенного на северо-востоке Детройта, похожи на зону боевых действий. Кварталы в этих районах изобилуют пустующими аварийными зданиями: чтобы снести всю приходящую в негодность недвижимость, у города не хватает средств. Обугленным останкам жилых домов и других построек можно полагаться лишь на волю случая, ожидая очередного урагана, который развалит их на куски. По заросшим травой бывшим тротуарам разлетается мусор (см. фото 1 и 2). По газонам, обочинам и проездам разбросаны испорченные сыростью вещи и мебель – неизбежные жертвы при выселении из жилья.

Таблица 1. Масштабы присутствия пустующих помещений и земли в разных районах в соответствии со схемой на рис. 5

Источник: Detroit Strategic Framework 2012: 236–239.

Прилегающие к центру восточные и западные районы Детройта здесь принято называть «городскими прериями», поскольку их улицы нередко пусты, за исключением нескольких оставшихся домов (см. фото 3). В зависимости от позиции наблюдателя такой район может походить на тихий сельский антураж, а о том, что на самом деле вы находитесь в городе, напоминают лишь старые неработающие фонари, вытянувшиеся вдоль зарослей высотой по пояс, – признак того, что когда-то на этом месте был проулок. Эти городские прерии появились после того, как прежние власти Детройта изыскали средства на снос зданий. В результате образовались большие участки пустующей земли, которые город нередко накапливает и придерживает, рассчитывая, что когда-нибудь появятся проекты новой застройки.

В других районах доля явно пустующих помещений варьируется от квартала к кварталу и даже в пределах одной улицы (см. фото 4). Например, особняки в историческом районе Бостон-Эдисон вполне сохранились, пусть и слегка обветшали, – жилые дома здесь либо обитаемы, либо надежно законсервированы и находятся под пристальным наблюдением. Дальше по улице, всего в одном квартале, еще можно увидеть большие ухоженные дома, примыкающие к району Бостон-Эдисон, но напротив них расположены дома поменьше с серьезными признаками запущенности. На одном из участков сквозь обвалившийся каркас дома, почерневший от пожара, проросло дерево.

Фото 1. Обгоревшие развалины дома в Детройте; у соседнего дома от пожара оплавилась боковая обшивка. Снимок Майкла Брауна

Фото 2. Сборщик металлолома (обведен кругом) обследует обломки сгоревшего здания в Детройте. Снимок Майкла Брауна

Фото 3. «Городская прерия» в Детройте, простирающаяся прямо от порога домов. Снимок Майкла Брауна

Фото 4. Три стоящих в ряд детройтских дома с разной степенью обветшания. Снимок Майкла Брауна

Разнообразие и разбросанность пустующих объектов подразумевают, что в Детройте присутствуют многообразные возможности для неформального использования недвижимости. Однако во всех районах, где мне довелось побывать в ходе исследования и в целом за весь период жизни в Детройте, вне зависимости от масштаба запустения