Детройтская история. Становление неформальных отношений собственности в депрессивном городе - Клэр Херберт

Рынок недвижимости и экономические условия

В городах с сокращающимся населением увеличивается площадь пустующей земли, а спрос на недвижимость и ее стоимость снижаются. В Детройте динамика падения цен на недвижимость была ошеломляющей: минус 78,76% в текущих долларах в сравнении с пиковыми показателями 1958 года [Bomey and Gallagher 2013: 6], – в результате во многих районах города «рынок» недвижимости отсутствует. Случившийся в 2008 году крах рынка жилья поставил под сомнение всеобщее мнение, что недвижимость всегда является стабильным источником дохода, хотя несколько поколений жителей Детройта наблюдали, как стоимость их недвижимости резко падает, и задолго до Великой рецессии. Подобно многим другим территориям, она нанесла Детройту суровый удар. Однако его жители отмечают, что кризис, связанный с изъятием заложенного жилья, лишь добил и без того больной город. Иными словами, ситуация на уже ослабленном рынке недвижимости усугубилась, доля пустующих площадей стала увеличиваться еще быстрее, однако не этот кризис создал ситуацию, которая уже преобладала в городе в целом. Только с 2007 по 2010 год средняя стоимость жилья в Детройте упала на 40%, а с 2000 по 2010 год население города сократилось более чем на 25% [Hackworth 2014: 23]. Согласно данным переписи населения США, медианная стоимость жилья, в котором проживают сами его владельцы (такое жилье явно относится к наиболее дорогой недвижимости), в Детройте в 2011–2015 годах составляла 42 300 долларов, тогда как в целом по стране этот показатель был равен 178 600 долларов43, но при этом медианная цена продажи дома в 2015 году составляла всего 19 070 долларов [Detroit Future City 2017: 60]. В октябре 2015 года на окружном аукционе недвижимости были выставлены на торги более 26 тысяч объектов с начальной стоимостью всего-то 500 долларов [Cwiek 2015]. Недвижимость в Детройте не всегда является надежным источником богатства и стабильности. Напротив, для жителей она оказывается хлипким фундаментом, а для города – обременением, поскольку власти должны брать на себя ответственность за права владения недвижимостью, которые оказываются брошенными вместе с самими объектами.

Согласно классической экономической теории, цена брошенной земли будет падать до тех пор, пока не произойдет восстановление рыночной активности. Однако в Детройте этот сценарий не сработал – отчасти из‑за таких сложностей, как путаница в документах на права собственности и отказ кредиторов выдавать ипотеку под объекты с совершенно мизерной стоимостью. Ослабленное состояние рынка недвижимости в Детройте влечет за собой ряд последствий, которые влияют на пространственный облик города и обусловливают распространенность неформальных отношений собственности.

В частности, слабость рынка недвижимости способствует тому, что в Детройте сплошь и рядом совершаются нетипичные сделки купли-продажи и передачи прав собственности. Препятствия для получения ипотечных кредитов на покупку недвижимости с низкой стоимостью (и/или плохая кредитная история либо низкие доходы покупателей) приводят к тому, что в депрессивных городах продажа недвижимости и переход прав собственности все чаще совершаются в не самых традиционных формах [Akers and Seymour 2018]. К ним относятся предоставление кредита на покупку недвижимости ее продавцом, отказ от прав требования, незарегистрированное наследование, а то и неофициальные сделки на доверии сторон. Как выяснили исследователи, в США неизменно присутствуют все эти разновидности неформальности в жилищной сфере (см. [Way 2010], [Durst and Wegmann 2017]). Еще одним важным механизмом является создание запутанной ситуации с правами собственности – такая схема может использоваться, когда наследование недвижимости не оформляется надлежащим образом либо когда она переходит из рук в руки неофициально. На объект может претендовать несколько человек, а наследники хозяина могут находиться где-то далеко или умереть. Прояснение ситуации с правами собственности может оказаться трудоемкой и дорогостоящей задачей, в результате чего происходит нечто вроде «замораживания» статуса объекта с правовой точки зрения. Без какого-либо институционального надзора, обеспечивающего четкость, законность и фиксацию перехода прав собственности, описанные нетрадиционные методы могут создать еще большие препятствия в регулировании городской недвижимости и затруднить появление соответствующих объектов на официальном рынке.

Детройтцы, с которыми я общалась в ходе исследования, часто вспоминали о том, как предпринимали безуспешные попытки найти законных владельцев того или иного объекта недвижимости. Так, Рита, владелица собственного жилья, самовольно занявшая несколько участков земли для ведения сельского хозяйства, рассказывала, как собиралась купить один из них и пыталась найти его хозяина:

Я изучила документы из налоговой, нашла в них имя этого человека, а потом попыталась его отыскать… Его можно было найти и в интернете… Он ответил дружелюбно, типа: о, ну, это все когда было… Он посмеялся над этой историей… он просто думал, что больше вообще ничего нет. Что именно произошло, он так и не смог мне объяснить, но сказал так: «У вас не получится все это устроить, там просто что-то зависло в системе. А земля эта не моя… Я ею больше не владею». Но она еще была записана на него – и знаете, я сталкиваюсь с таким не в первый раз.

Из-за состояния рынка недвижимости в Детройте экономические стимулы, связанные с владением ею, снизились, и это обстоятельство не дает городским властям особых оснований для того, чтобы тратить свои ограниченные ресурсы на защиту имущества, которое сто́ит слишком мало, а заодно и увеличивает нагрузку, связанную с расшифровкой запутанных, неясных или неточных данных о правах собственности. В такой ситуации городу сложнее привлекать владельцев недвижимости к ответственности за содержание и ремонт своих домов, которые они обязаны осуществлять по закону. Из-за несвоевременного ремонта и небрежного отношения вероятность того, что тот или иной объект придется сносить, увеличивается – соответствующие расходы в конечном итоге ложатся на город.

Рухнувший рынок недвижимости и экономические проблемы в совокупности создают множество препятствий для домовладельцев и арендаторов жилья в депрессивных городах. Поскольку центральное место в процессах упадка американских городов принадлежит макроэкономическим трансформациям наподобие деиндустриализации, в таких городах зачастую слишком мало возможностей для официальной занятости, а также наблюдается высокий уровень безработицы, отсутствия занятости и бедности. В 2011–2015 годах только 53% жителей Детройта старше 16 лет имели какую-либо занятость, доля бедных в населении города составляла 40,3%, а безработица находилась на уровне 24,9% (для сравнения, соответствующие показатели по стране в целом составляли 63,7, 15,5 и 8%). Медианный месячный доход домохозяйства в Детройте в этот же период составлял 2147 долларов, тогда как в США в целом – 4490 долларов44. Из-за отсутствия экономических возможностей многим жителям Детройта приходится искать способы экономить, зарабатывать или день ото дня выкручиваться из затруднительного положения.

В силу ряда факторов владение жильем в Детройте оказывается непомерно дорогим, эти же факторы оказывают негативное влияние и на рынок аренды. Формально дом в Детройте можно купить всего за 500 долларов45, но это будет жилье, находящееся в очень плохом состоянии и требующее значительного ремонта и вложений. Даже те собственники недвижимости, которые сами живут в своих домах и заботятся о них, зачастую с большим трудом могут тратиться на их обслуживание и поддержание в надлежащем состоянии. Из-за низкой стоимости недвижимости в городе ее содержание становится рискованным вложением. Кроме того, в городах часто повышаются налоговые ставки с целью компенсировать сокращение поступлений в бюджет из‑за оттока жителей. В Детройте ставки налога на недвижимость вдвое превышают средние показатели по США46, а еще более возмутителен другой печально известный факт: цены на недвижимость завышены, нередко до полутора раз, и в особенности это касается объектов с низкой ценностью [Atuahene and Hodge 2018].

Аренда недвижимости в Детройте может быть столь же экономически обременительной, как и владение ею. Вдобавок к неутешительной экономической ситуации жители