Детройтская история. Становление неформальных отношений собственности в депрессивном городе - Клэр Херберт

даны права». На мой вопрос, как она представляет себе эти права, Максин ответила: «Не знаю, как это работает, честно говоря…» – после чего сообщила о людях, которые жили в каком-то доме до того, как он был изъят, и о других людях, ведущих «приличную» жизнь. Возможно, семья Максин не ощущала неудобств жизни на птичьих правах, исходя из неких малоубедительных законных оснований, связанных с «правами самовольных поселенцев», но точно об этом судить нельзя. В ходе интервью, которые я проводила, часто звучали туманные отсылки к «правам самовольных поселенцев» в Детройте, выступающим основанием для незаконного захвата недвижимости, однако мне не попадался ни один человек, который смог бы успешно реализовать право приобретательной давности (этим юридическим термином, как правило, обозначается то, что имеют в виду люди, говоря о «правах самовольных поселенцев») на недвижимость в Детройте.

Другие примеры самовольного проживания после изъятия недвижимости

Самовольное проживание после изъятия недвижимости представляет собой весьма характерную реакцию на такие проблемы Детройта, как высокие налоговые ставки, оголтелая переоценка стоимости недвижимости, широкое распространение субстандартной ипотеки и нестабильное экономическое положение горожан. Такая возможность возникает лишь в силу отсутствия спроса на недвижимость: после изъятия объектов их никто не покупает и не занимается дальнейшим выселением жильцов. А сами детройтцы обнаружили, что эта неформальная практика помогает справляться со сложностями жизни в городе.

В зависимости от экономического положения людей, продолжающих самовольно проживать в изъятых домах, эту практику можно отнести либо к способам выживания, либо к рутинному присвоению. В большинстве случаев мое общение с такими жильцами происходило либо в неформальном порядке в ходе городских мероприятий, посвященных изъятию недвижимости за налоговые долги, либо когда я работала волонтером в местных организациях, помогающих людям избежать изъятия или противостоять выселению после того, как решение о нем уже вынесено. В ряде случаев моими собеседниками были люди, находившиеся в очень шатком финансовом положении: они беспокоились, что в случае выселения из домов, которые они самовольно занимали, им придется жить в ночлежке или подселиться к родственникам. У других таких жильцов была хоть какая-то финансовая стабильность и имелись иные варианты решения жилищного вопроса, если им придется покинуть свой дом84. Некоторые из них раньше владели недвижимостью, но не смогли вовремя заплатить имущественные налоги, и их дома были изъяты. Другие, как Максин, арендовали жилье и не знали, что его владельцы уже несколько лет не платят налог на недвижимость. Именно так выглядит один из примеров выжимания всех соков из недвижимости, когда собственник получает от своего объекта как можно больше денег, не обращая внимание на то, что дом ветшает, и в конечном итоге его бросает. Поскольку имущественные налоги в Детройте высоки, люди часто покупают недвижимость, чтобы не платить налоги до тех пор, пока она не окажется под изъятием, бросая объект через каких-то два-три года85.

В городе с высокими налоговыми ставками и вопиюще завышенной оценкой недвижимости своевременная уплата имущественных налогов может оказаться неподъемной задачей для собственников жилья с небольшими доходами. Например, Терренс, чернокожий детройтец за шестьдесят, пытался получить законное право собственности на дом, где прежде жили его родители. Его пожилой овдовевший отец не платил налоги, и Терренс узнал об этой проблеме, только когда он умер и вместе с домом Терренсу и его брату достались в наследство все связанные с ним долги. Им не удалось достаточно быстро найти деньги на уплату налогов, чтобы избежать изъятия дома. Объект был выставлен на окружной аукцион, однако желающих купить его не находилось, поэтому Терренс и его брат по очереди жили в доме, чтобы туда никто не вломился, не попытался самовольно его занять или вынести оттуда вещи. В момент нашего знакомства Терренс отчаянно искал способы выкупить родительский дом, поскольку у них с братом была эмоциональная привязанность к этому месту. Впрочем, их отец, возможно, не знал о том, что на дом может быть обращено взыскание. Как показал опрос, проведенный в июне 2016 года, 38% из 1789 опрошенных жителей Детройта (включая владельцев недвижимости, арендаторов и самовольных жильцов) вообще не знали, что их домам грозит изъятие за налоговую задолженность [Loveland Technologies 2016].

Харриет, пожилая чернокожая женщина из коренных детройтцев, обнаружила, что за то время, пока она уезжала в Арканзас ухаживать за умирающей сестрой, налог на ее недвижимость резко вырос после снятия с объекта освобождения от судебного взыскания. Тогда она не знала, что эту ситуацию можно оспорить или изменить, поэтому и дальше пыталась платить повышенные налоги из своей небольшой государственной пенсии. В конечном итоге дом был изъят и выставлен на продажу на окружном аукционе недвижимости. Харриет не съезжала, рассчитывая, что покупатель не найдется. Однако ее большой дом находился в перспективном районе и был выставлен по цене более 20 тысяч долларов. Теперь оказалось, что Харриет формально незаконно живет в доме, где провела почти всю свою жизнь: ее отец купил этот дом, еще когда она была ребенком. В течение почти шести месяцев после аукциона ничего не происходило. Но в один прекрасный день в доме появилась молодая белая женщина со своим отцом и сообщила, что она купила дом на аукционе, а Харриет нужно съезжать. По словам Харриет, когда она представила, как пакует свои вещи и семейные реликвии, которые хранила всю жизнь, она почувствовала полное опустошение. Она умоляла новую хозяйку позволить ей остаться, но та пригрозила принудительным выселением. В конце концов они договорились, что Харриет может арендовать дом за 700 долларов в месяц. Мы познакомились на одном собрании, организованном активистами по жилищным правам горожан, куда Харриет пришла за помощью, чтобы остаться в своем доме. Она с трудом могла оплачивать аренду каждый месяц и не знала, куда ей еще податься.

Но на фоне печальной истории Харриет, которую попытались выселить люди, купившие ее дом, имеется гораздо больше случаев, когда собственники и арендаторы могут оставаться в своих домах еще долго после того, как было принято решение об их изъятии. Согласно имеющимся данным, в Детройте почти 75% из 35 525 объектов недвижимости, изъятых за налоговую задолженность к маю 2017 финансового года, были кем-то заняты [Akers and Seymour 2018]. Многие жильцы таких домов предпочитают выжидательную тактику, рассчитывая, что смогут и дальше жить там без помех. Опрос, проведенный в июне 2016 года, продемонстрировал, что 89% лиц, проживавших в домах, изъятых за налоговую задолженность, хотели бы там остаться86.

Например, мои собеседники Тед и Эшли, давно живущие в Детройте, купили свой дом на окружном аукционе недвижимости округа где-то за семь лет до нашего знакомства. Постоянной занятости у них не было: они перебивались случайными заработками, а пока их не было, сидели без работы. Чтобы свести концы с концами, Тед продавал какие-то штуковины и собирал металлолом, а Эшли каждый месяц распределяла коммунальные счета так, чтобы избежать отключений. Когда они узнали, что их дом действительно изъят, фактически для них ничего не изменилось. Они никак не могли изменить эту ситуацию – нестабильность была привычной особенностью их жизни. Тед и Эшли просто решили, что их дом – крошечная запущенная постройка в очень неблагополучном районе – никому не понадобится. Они не ошиблись: спустя несколько лет их дом так и стоял на балансе города, хотя я не знаю, по-прежнему ли они