Детройтская история. Становление неформальных отношений собственности в депрессивном городе - Клэр Херберт

трех компонентах, важных для понимания того, как в городе внедряется новое регулирование имущественных отношений и как оно устроено, как оно воздействует на неформальные практики жителей. Речь идет о Стратегическом рамочном плане для Детройта, Рабочей группе по ликвидации ветхих зданий и Администрации земельного банка Детройта – появление этих трех институтов муниципальной политики представляло собой прямую реакцию на ситуацию в сфере городской недвижимости и оказывало влияние на ее будущее. Для начала обратимся к каждому из них по отдельности, чтобы, отталкиваясь от этого основания, перейти к рассмотрению нового регулирования в имущественной сфере – основному предмету этой главы.

Стратегический рамочный план для Детройта

За реализацию Стратегического рамочного плана для Детройта – рассчитанной на 50 лет программы улучшения качества городской среды – отвечает некоммерческая организация Detroit Future City (DFC) («Детройт – город будущего»). Она была создана администрацией города в 2010 году и в значительной степени финансируется через различные местные фонды. В рамочном плане, опубликованном в 2012 году, подробно описаны намерения и рекомендации, которыми должно руководствоваться возрождение Детройта и которые должны способствовать оживлению его районов [Gallagher 2017]. В документе представлена стратегия возвращения в оборот пустующих и заброшенных земель Детройта, причем нередко с использованием нетрадиционных подходов наподобие создания новых зеленых зон и содействия городскому сельскому хозяйству. DFC с гордостью заявляла о масштабном взаимодействии с местным сообществом на этапе разъяснительной работы при подготовке плана. Однако сам рамочный план был подвергнут критике за то, что в основе этого документа, по сути, лежала доктрина приведения города к правильному размеру: в нем содержался замысел прекратить предоставление городских услуг для малонаселенных районов в попытке достигнуть «правильного» соотношения населения и территории [Hackworth 2015]. Впрочем, для нас важно то, что в рамочном плане подчеркивалось, насколько принципиальным моментом для стратегий улучшения и стабилизации городской среды является надежный и всеобъемлющий контроль над городской недвижимостью (см. [Detroit Future City 2012], [McGraw 2015]).

Рабочая группа по ликвидации ветхих зданий

Огромные площади пустующей и заброшенной недвижимости стали для Детройта гигантским обременением. В связи с этим возник вопрос: что должен сделать город с более чем 80 тысячами ветхих объектов на своей территории [Detroit Blight Removal 2014: 100]? Для их сноса потребовались бы серьезные средства, причем до публикации отчета Рабочей группы по ликвидации ветхих зданий в Детройте у городских властей даже не было четкого представления о том, сколько именно объектов находились в «ветхом» состоянии и подлежали сносу либо все еще оставались пригодными для эксплуатации. В оргкомитет Рабочей группы по ликвидации ветхих зданий вошли представители различных заинтересованных сторон – федерального правительства и муниципалитета, местного бизнеса, благотворительных и некоммерческих организаций. Появление рабочей группы стало результатом усилий, предпринятых на федеральном уровне, когда администрация Барака Обамы выделила 300 млн долларов для решения проблем Детройта, связанных с ветхими зданиями, организацией общественных работ и безопасностью. В глазах городских властей и многих жителей ветхие здания являются для Детройта проблемой такого масштаба, что уже само формирование рабочей группы и последующее появление ее отчета были расценены как огромный шаг к улучшению качества жизни в городе. Помимо прочего, в отчете рабочей группы было дано определение ветхости и предложены критерии, по которым одни городские здания (включая жилые дома) необходимо снести, а другие сохранить. Возможность разделить объекты недвижимости на ветхие и все остальные представляет собой мощный инструмент, позволяющий отчетливо установить, какие дома и прочие постройки заслуживают сохранения, а от каких город предпочел бы избавиться.

Администрация земельного банка Детройта

Земельный банк Детройта был учрежден в 2008 году городским законодательным органом, а несколько лет спустя администрация мэра Даггана реорганизовала его в Администрацию земельного банка Детройта (DLBA/АЗБД) в рамках планов градоначальника по благоустройству районов города. Земельные банки представляют собой государственные или некоммерческие организации, перед которыми ставится задача участвовать в управлении пустующей и заброшенной недвижимостью. Появление таких структур рассматривается как прямая реакция на увеличение площади «проблемной недвижимости» в неблагополучных или депрессивных городах, например пустующих, обветшавших или заброшенных объектов, на которых нередко висят обременения по правам собственности или налоговая задолженность [Center for Community Progress, N. D.]. Земельные банки обладают особыми полномочиями по приобретению прав собственности и могут снимать любые права требования, дефекты правового титула или обременения, связанные с этими правами. АЗБД приобретает недвижимость, подавая в отношении владельцев недвижимости иски о причинении опасности и неудобств. Владельцам предоставляется ограниченное время, чтобы отреагировать на иск и устранить источники опасности и неудобств (например, демонтировать обрушившееся крыльцо), и если этого не происходит, АЗБД изымает объект для продажи на аукционе, сноса или удержания для будущего освоения территории. Аукционная продажа домов по всему Детройту осуществляется через онлайн-систему, где представлены фотографии объектов, их адреса и информация о том, какой ремонт в них предстоит сделать. Кроме того, через онлайн-систему АЗБД можно приобрести пустующие участки городской земли. Такие институты, как АЗБД, должны содействовать оптимизации перехода «неиспользуемой» недвижимости в «продуктивное пользование», а также формировать пул других объектов недвижимости, которые могут быть задействованы в будущих проектах по реконструкции городских районов [Center for Community Progress, N. D.].

Новая регуляторная схема для недвижимости Детройта

В этом разделе мы рассмотрим потенциальное воздействие на неформальные отношения собственности шести новых регулирующих мер для сферы недвижимости в Детройте, которые были введены в период моего исследования. Появление нового регулирования стало результатом разнообразных усилий по сдерживанию упадка города и содействию стабилизации и возрождению Детройта (причем два из этих правил были приняты в масштабе всего штата Мичиган). Однако наша задача заключается в том, чтобы предпринять важный для этого исследования анализ, уже проведенный различными способами в рамках других работ. А именно, мы рассмотрим, как законодательство станет формировать повседневную жизнь такими способами, которые явно не признаются или не вполне принимаются во внимание (или, возможно, такими способами, которые реализуются в точном соответствии с замыслом, но открыто это не декларировалось). «Закон на бумаге» никогда не транслируется в закон на практике «один в один»: последствия правоприменения всегда более разнообразны и неожиданны, а то и не соответствуют намерениям, исходно заявленным в том или ином законе.

Например, социолог Кэтрин Эдин и антрополог Лора Лейн обнаружили неоднозначные последствия введения официальных требований к занятости в рамках реформ социального обеспечения 1996 года для матерей-одиночек – группы, помещенной в центр их исследования [Edin and Lein 1997a]110. Эти матери и раньше не могли покрывать свои насущные расходы ни из средств социального обеспечения, ни за счет низкооплачиваемой работы, поэтому все они прибегали к неформальным экономическим стратегиям выживания. Как выяснили Эдин и Лейн, одни из таких стратегий, на которые опирались женщины из их исследования, были более совместимы с официальной занятостью, другие – менее. В частности, утверждалось, что так называемые сетевые стратегии (например, совместное проживание двух матерей-одиночек или помощь семьи в уходе за детьми) больше способствуют формальной занятости, в отличие от подработок (например, неформальной занятости наподобие парикмахерских услуг на дому). Переход от получения социального обеспечения к официальной занятости не позволил бы матерям и дальше заниматься подработками, но при наличии официального трудоустройства они по-прежнему смогли бы полагаться на сетевые стратегии выживания. Авторы цитируемого исследования пришли к выводу, что реализация изменений в политике социального обеспечения, внесенных в 1996 году, по-разному повлияет на их респонденток в зависимости от того, на какие неформальные стратегии экономического выживания они полагались. Несмотря на то что все новые