Детройтская история. Становление неформальных отношений собственности в депрессивном городе - Клэр Херберт

ПЖ, поскольку мои собеседники из числа ее представителей покупали свою недвижимость на аукционах. Для еще большего количества новых горожан этот закон действительно упрощает приобретение недорогих объектов недвижимости на аукционах, обеспечивает возможность легко взять такой дом под контроль и заселиться в него. Людям, которые решили обосноваться в Детройте и, вероятно, хотели бы и дальше вести жизнь поселенцев, отремонтировав какой-нибудь недорогой запущенный дом, закон помогает получить юридический контроль над интересующей их недвижимостью без препятствий в виде самовольных жильцов.

Невозможность обеспечить эффективное выселение самовольных жильцов в Детройте считается препятствием для прогресса в возрождении города, поскольку объекты недвижимости, подлежащие изъятию, нередко кем-то захвачены. Согласно имеющимся оценкам, в 2015 году самовольные жильцы находились в 100 тысячах объектов недвижимости, которым грозило изъятие [Harpaz 2015]. У новых собственников, которые имеют возможность покупать дома на окружном аукционе недвижимости всего за 500 долларов, нет ни времени, ни средств на выселение нежелательных жильцов. Поэтому новые правила – один из образцов репрессивной формализации – имеют двойной эффект: практики представителей групп ПН и РП становятся более сложными и рискованными, а представителям группы ПЖ и другим подобным новым жителям становится проще перебираться в город и обустраиваться в нем.

Снос ветхих зданий

Обветшавшие постройки являются серьезной проблемой для депрессивных городов наподобие Детройта. По итогам проведенного в 2014 году общегородского обследования недвижимого имущества 78 506 объектов получили статус ветхих или имеющих признаки обветшания [Detroit Blight Removal 2014: 14]. В итоговом отчете Рабочей группы по ликвидации ветхих зданий к таковым были отнесены объекты, соответствующие любому из длинного списка критериев, включая пожароопасность, наличие отключенных или неисправных удобств, изъятие за налоговую задолженность, право собственности на объект (или контроль над ним) у земельного банка, незанятость на протяжении пяти лет, отсутствие обслуживания в соответствии с нормативами или нахождение в списке под снос [Detroit Blight Removal 2014: 13]. Эти ветхие строения обычно воспринимаются в духе теории «разбитых окон» (см. [Wilson and Kelling 1982], [Sampson and Raudenbush 2004]) и сигнализируют об апатии и отсутствии социальной сплоченности среди жителей, способствуют дальнейшей деградации общественных отношений и застройки и увеличивают преступность. Устранение таких признаков беспорядка, как ветхие строения, считается обязательным моментом для улучшения материальных и социальных условий подобных районов и привлечения туда новых жителей.

Несмотря на наличие исследований, демонстрирующих неэффективность сноса как стратегии благоустройства городских районов [Hackworth 2016], администрация мэра Даггана, как и ее предшественники, делали акцент на значимости ликвидации ветхих построек для улучшения городской среды. С этой целью администрация Даггана представила масштабный план ликвидации ветхих зданий, ориентированный в первую очередь на наиболее устойчивые районы: предполагалось, что снос таких построек поможет стабилизировать состояние этих кварталов и не допустить их дальнейшую деградацию. В качестве обоснования подобного подхода приводилось то обстоятельство, что в таких районах площади пустующей недвижимости самые незначительные в городе, поэтому снос ветхих строений пойдет на пользу большему количеству жителей [Detroit Blight Removal 2014]. У ликвидации ветхих построек потенциально имеются многочисленные преимущества. Из-за того, что разрушающиеся здания и сооружения создают по всему городу очаговые пространства с неустойчивыми конструкциями, жители сталкиваются со множеством социальных и экологических проблем. Обветшавшие объекты часто являются потенциальным источником вреда для любопытных прохожих или детей, которые ищут места для своих игр, и регулярно используются для различных незаконных занятий119. По состоянию на сентябрь 2019 года в рамках нового плана в Детройте было снесено 19 870 пустующих зданий, еще 4560 построек находились в очереди на снос [City of Detroit 2019a].

В 2010 году, вскоре после начала Великой рецессии, федеральное правительство США создало фонд помощи наиболее пострадавшим от кризиса для поддержки владельцев недвижимости, оказавшихся в затруднительном положении [US Department of the Treasury 2018]. Осенью 2013 года Детройту было выделено 52,3 млн долларов [Detroit Blight Removal 2014: 240–241], которые, по мнению местных активистов, должны были пойти на помощь тысячам домохозяйств, столкнувшихся с изъятием жилья за просрочки по ипотеке или уплате налогов [Ikonomova 2017b]. Однако вместо этого средства были перенаправлены на снос ветхих строений в городе. В момент проведения полевой части исследования я общалась с первым заместителем казначея округа Уэйн Дэвидом Шимански, который сообщил, что средства были перераспределены на снос вместо помощи владельцам изъятых домов, поскольку деньги для последней цели не использовались. Как пояснил Шимански, у собственников жилья возникали затруднения с подтверждением своих прав на получение помощи, потому что из‑за дефектов в титулах собственности и документах о наследовании имущества, отсутствия официальных доходов или налоговых деклараций и других проблем, характерных для бедных домохозяйств в депрессивных городах, жители не могли предоставить необходимые бумаги.

Перераспределение средств на снос ветхих построек вместо помощи владельцам изъятой недвижимости создает проблемы, отложенные на будущее. Отсутствие рыночного спроса на недвижимость в Детройте подразумевает, что большинство домов, подвергаемых изъятию, в конечном итоге пустуют, ветшают, и их приходится отправлять на снос. Часто приводятся такие данные, представленные в одной из публикаций СМИ: «Только в треугольнике между районами Гранд-Ривер, Декстер и Джой 80% из 200 объектов с просроченной ипотекой за период с 2005 по 2013 год находились в ветхом состоянии либо были изъяты округом за неуплату налогов» [MacDonald and Kurth 2015]. Описанный способ перераспределения средств оказывает негативное влияние на горожан, находящихся в маргинальном положении, поскольку такой подход неспособен изменить ситуацию с масштабными изъятиями недвижимости и, вероятно, способствовал появлению по всему городу людей, самовольно оставшихся в своих домах после решения об их конфискации.

Ликвидация ветхих построек приводит к исчезновению пустующих объектов недвижимости, которые многие из беднейших детройтцев используют в качестве крыши над головой и источника доходов. Критерии для отнесения строений к ветхим настолько широки, что единственными пустующими зданиями, которые в цитируемом выше отчете не классифицируются как ветхие, оказываются частные объекты недвижимости, которые надежно законсервированы, находятся под охраной и обслуживаются надлежащим образом. Однако люди, пользующиеся чужой недвижимостью, редко выбирают такие объекты для самовольного проживания или демонтажа, ведь их состояние свидетельствует о том, что законные владельцы по-прежнему следят за своим имуществом и заботятся о нем, а следовательно, его присвоение не соответствует этосу заботы и сопряжено с повышенными рисками. Вместо этого предпочтение отдается объектам, имеющим налоговую задолженность, уже изъятым за неуплату налогов либо помещенным в управляемый властями земельный банк, поскольку перспективы принудительного выселения из таких помещений маловероятны, даже если мэрии известно, что там находятся самовольные жильцы120. В пустующих объектах недвижимости, которые могут занимать такие жильцы, зачастую отсутствуют удобства, они не обслуживаются в соответствии с нормативами – все это соответствует критериям ветхости. В ситуации, когда все «ветхие» городские строения предназначаются под снос, объекты, которые используются неформальными способами, также идут под бульдозер121.

В отчете Рабочей группы по ликвидации ветхих зданий также рекомендуется пересмотреть определение «занятой» недвижимости, оставив в его пределах только «законных владельцев или арендаторов и исключив самовольных жильцов» [Detroit Blight Removal 2014: 111]. На момент работы над этой книгой данная рекомендация не была принята, однако она демонстрирует ненадежность положения самовольных жильцов. В настоящий момент тот или иной объект недвижимости определяется как «занятый», если он используется как законно, так и незаконно, то есть помещение считается занятым при наличии в нем владельцев, самовольных жильцов или арендаторов. В соответствии с постановлением 290-H администрации Детройта, сносить занятые объекты недвижимости нельзя, но если